🏦 Le prêt hypothécaire : produits, taux et caractéristiques

1. Que désigne le terme d'un prêt hypothécaire ?

1. La durée du contrat conclu avec le prêteur
2. La durée théorique nécessaire pour rembourser entièrement le capital emprunté
3. La période pendant laquelle le taux d'intérêt demeure garanti avant la signature
4. Le délai accordé à l'emprunteur pour fournir les documents exigés par le prêteur

Le terme est la durée du contrat, généralement de six mois à dix ans, alors que l'amortissement est la durée théorique de remboursement complet. Le devoir d'information de la LDPSF impose d'expliquer cette distinction, qui est la plus mal comprise des clients.

2. Que désigne la période d'amortissement ?

1. La durée théorique de remboursement complet du prêt
2. La période durant laquelle l'emprunteur ne paie que des intérêts sur le capital
3. La durée pendant laquelle le prêteur garantit le taux offert à son client
4. La période au terme de laquelle l'hypothèque est radiée du registre foncier

L'amortissement est la durée sur laquelle le versement est calculé, indépendamment du terme du contrat. Un prêt à terme de cinq ans amorti sur vingt-cinq ans sera donc renouvelé plusieurs fois avant d'être éteint, ce que le devoir d'information de la LDPSF commande d'expliquer.

3. Quel effet un allongement de la période d'amortissement produit-il sur un prêt ?

1. Il réduit à la fois le versement périodique et le coût total des intérêts
2. Il réduit le versement périodique mais augmente le coût total des intérêts payés sur la durée du prêt
3. Il augmente le versement périodique et réduit le coût total des intérêts
4. Il demeure sans effet sur le versement, seul le terme du contrat étant modifié

Étaler le remboursement diminue chaque versement et prolonge la période durant laquelle le capital porte intérêt : le coût total augmente. Le devoir de conseil de la LDPSF impose de présenter les deux faces de cet arbitrage.

4. À quoi le taux variable d'un prêt hypothécaire est-il rattaché ?

1. Au taux préférentiel du prêteur, ajusté d'un écart contractuel
2. Au taux directeur fixé par la Banque du Canada, appliqué sans écart
3. Au taux de rendement des obligations du gouvernement du Québec
4. Au taux affiché par le prêteur pour ses prêts à terme fixe de cinq ans

Le taux variable suit le taux préférentiel du prêteur, majoré ou diminué d'un écart fixé au contrat. Le taux directeur influence le taux préférentiel, mais ce n'est pas lui que le contrat vise.

5. Dans un prêt à taux variable et à versement constant, que provoque une hausse du taux préférentiel ?

1. Une plus grande part du versement va aux intérêts
2. Le versement augmente immédiatement du montant de la hausse constatée
3. Le capital emprunté augmente automatiquement du montant de l'écart
4. La période d'amortissement se raccourcit pour compenser la hausse subie

Le versement reste constant et c'est la répartition entre intérêts et capital qui se déplace, ce qui allonge l'amortissement réel. Le devoir de mise en garde de la LDPSF prend ici tout son sens, car le client ne le voit pas sur son relevé.

6. Qu'est-ce qu'un taux variable protégé, aussi appelé taux capé ?

1. Un taux fixe assorti d'une possibilité de baisse en cas de recul du taux préférentiel
2. Un taux fixe qui devient variable après la moitié du terme convenu
3. Un taux variable garanti par la Société canadienne d'hypothèques et de logement
4. Un taux variable assorti d'un plafond contractuel

Le taux capé limite la hausse à un plafond prévu au contrat, moyennant un écart de départ moins avantageux. Décrire cette contrepartie fait partie du devoir d'information de la LDPSF.

7. Un client dont la tolérance au risque est faible hésite entre un taux variable légèrement plus bas et un taux fixe. Que commande le devoir de conseil ?

1. Recommander d'office le taux variable, historiquement plus avantageux sur longue période
2. Expliquer le risque de taux et sa répercussion concrète sur le budget du client avant qu'il ne choisisse
3. Recommander d'office le taux fixe, seul produit adapté à un client prudent
4. Laisser le client trancher sans commentaire, le choix d'un taux étant une préférence personnelle

Le Règlement sur l'exercice des activités des représentants impose de décrire le produit en relation avec les besoins identifiés : la tolérance au risque en fait partie. Une recommandation automatique, dans un sens ou dans l'autre, n'est pas un conseil.

8. Quelle est la caractéristique principale d'un prêt hypothécaire ouvert ?

1. Il exige une assurance de prêt hypothécaire quelle que soit la mise de fonds
2. Il offre systématiquement un taux inférieur à celui d'un prêt fermé
3. Il ne peut pas être transféré chez un autre prêteur avant la fin du terme
4. Il peut être remboursé en tout ou en partie à tout moment, sans indemnité

La liberté de remboursement du prêt ouvert se paie par un taux plus élevé : c'est l'arbitrage central entre les deux formules. Expliquer ce lien relève du devoir d'information de la LDPSF.

9. Qu'est-ce qu'un privilège de remboursement anticipé dans un prêt fermé ?

1. La faculté de rembourser chaque année une partie du capital sans indemnité
2. La possibilité de suspendre les versements pendant une période convenue
3. Le droit de transférer le prêt à un autre emprunteur sans l'accord du prêteur
4. La faculté de convertir le taux variable en taux fixe en tout temps

Les privilèges permettent de verser une somme forfaitaire ou d'augmenter le versement dans une limite annuelle fixée au contrat. Comparer ces privilèges d'un prêteur à l'autre fait partie du conseil attendu sous la LDPSF.

10. Que permet un prêt convertible ?

1. Changer de prêteur en cours de terme sans indemnité de remboursement anticipé
2. Passer d'un taux variable à un taux fixe en cours de terme
3. Convertir le prêt en marge de crédit hypothécaire à la demande de l'emprunteur
4. Convertir la garantie hypothécaire en garantie mobilière sur d'autres biens

La conversion joue à l'intérieur du contrat, vers le taux fixe offert au moment de la demande, et non vers un autre prêteur. Le devoir d'information de la LDPSF impose de préciser que le taux appliqué sera celui du jour.

11. Un client prévoit vendre son immeuble dans huit mois mais souhaite le taux le plus bas. Quelle analyse doit être présentée ?

1. Recommander un prêt ouvert, seule solution possible pour un horizon court
2. Recommander le taux le plus bas, l'écart de taux compensant toujours l'indemnité
3. Comparer le coût du taux plus bas et l'indemnité prévisible de remboursement anticipé sur son horizon réel
4. Refuser le mandat, un projet de vente à court terme excluant tout financement

Le Règlement sur l'exercice des activités des représentants impose une recommandation adaptée à la situation, ce qui suppose ici de chiffrer l'indemnité prévisible. Le prêt ouvert est une option, pas la seule.

12. Qu'est-ce qui distingue une marge de crédit hypothécaire d'un prêt à terme ?

1. Elle est toujours assortie d'un taux fixe pour la durée du contrat
2. Le capital remboursé redevient disponible
3. Elle ne peut jamais être garantie par une hypothèque immobilière
4. Elle est réservée aux emprunteurs dont la mise de fonds est inférieure à 20 %

Le crédit renouvelable garanti par hypothèque n'a pas d'échéancier d'amortissement obligatoire, ce qui séduit et endette à la fois. Le devoir de mise en garde de la LDPSF s'applique pleinement à ce produit.

13. Un client veut financer sa maison uniquement par une marge de crédit hypothécaire. Quelle mise en garde s'impose ?

1. L'absence d'amortissement obligatoire peut laisser la dette intacte pendant des années
2. La marge est interdite comme financement principal d'une résidence au Québec
3. La marge oblige à souscrire une assurance de prêt hypothécaire quelle que soit la mise de fonds
4. La marge ne peut jamais dépasser la moitié de la valeur de l'immeuble financé

Sans obligation de rembourser le capital, l'emprunteur peut payer des intérêts pendant des années sans progresser : c'est exactement le risque particulier que le devoir de mise en garde de la LDPSF vise. Le produit reste licite et parfois pertinent.

14. Qu'est-ce qu'une hypothèque collatérale inscrite pour un montant supérieur au prêt consenti ?

1. Une garantie temporaire, radiée dès le premier versement du capital emprunté
2. Une garantie interdite au Québec depuis la réforme du courtage hypothécaire
3. Une garantie qui augmente automatiquement le montant du prêt consenti à l'emprunteur
4. Une garantie plus large qui facilite les réavances mais complique le transfert chez un autre prêteur

L'inscription pour un montant supérieur permet de réemprunter sans nouvel acte, mais elle rend le transfert plus coûteux puisque le nouveau prêteur exige souvent une nouvelle publication. Le devoir d'information de la LDPSF impose de dire les deux effets.

15. Un client s'étonne qu'un transfert chez un autre prêteur lui soit facturé alors qu'on lui avait vanté la souplesse de son hypothèque collatérale. Que répondre ?

1. Expliquer que la souplesse joue chez le prêteur actuel, mais que le transfert exige souvent un nouvel acte
2. Lui dire que le transfert est impossible avec une hypothèque collatérale
3. Lui proposer de refinancer plutôt que de transférer, sans autre explication
4. Lui indiquer que ces frais résultent d'une erreur du prêteur et qu'ils seront annulés

Le devoir d'information de la LDPSF suppose d'avoir annoncé cette conséquence dès le départ, puis de l'expliquer clairement lorsqu'elle se réalise. Le transfert reste possible, il est simplement plus lourd.

16. Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire de second rang ?

1. Un prêt garanti par un second immeuble appartenant au même emprunteur
2. Un prêt consenti à un emprunteur ayant déjà été refusé par un premier prêteur
3. Un prêt dont le taux est révisé une seconde fois au milieu du terme
4. Un prêt garanti par une hypothèque publiée après une première

Le rang découle de l'ordre d'inscription au registre foncier selon le Code civil du Québec : le créancier de second rang n'est payé qu'après le premier. Ce risque accru explique le taux plus élevé.

17. Un client envisage un prêt de second rang à taux élevé pour consolider ses dettes. Quels éléments doivent être comparés ?

1. Uniquement le montant du versement mensuel après consolidation des dettes
2. Uniquement le taux annoncé par le prêteur de second rang
3. Uniquement la rapidité d'obtention des fonds par rapport aux institutions
4. Le coût total, les frais, la durée et les solutions de rechange comme le refinancement du premier prêt

Le devoir de conseil de la LDPSF impose une comparaison des solutions et non la présentation d'une seule : refinancer le premier prêt est souvent moins coûteux. Comparer des versements plutôt que des coûts totaux est l'erreur classique.

18. Que garantit une préapprobation hypothécaire ?

1. Elle garantit l'octroi du prêt quel que soit l'immeuble finalement acheté
2. Elle réserve un taux pour une période donnée et indique une capacité d'emprunt, sans garantir le financement final
3. Elle oblige le prêteur à financer l'immeuble choisi au taux préapprouvé
4. Elle dispense l'emprunteur de fournir des documents lors de la demande finale

La préapprobation est conditionnelle : l'immeuble, l'évaluation et la vérification des documents restent à venir. Laisser croire à un financement acquis serait une représentation trompeuse au sens du Règlement sur l'exercice des activités des représentants.

19. Que devient une garantie de taux obtenue lors d'une préapprobation si les taux baissent avant la signature ?

1. Le taux garanti s'applique obligatoirement, même s'il est devenu défavorable
2. Le prêteur applique généralement le plus avantageux des deux taux
3. La garantie devient caduque et le taux du jour s'applique automatiquement
4. La baisse oblige le prêteur à indemniser l'emprunteur de la différence

La plupart des prêteurs font bénéficier le client d'une baisse, mais c'est une politique commerciale et non une règle de droit. Le devoir d'information de la LDPSF impose de vérifier la politique applicable plutôt que de la présumer.

20. Qu'est-ce qui distingue un versement aux deux semaines accéléré d'un versement aux deux semaines ordinaire ?

1. L'accéléré correspond à la moitié du versement mensuel
2. L'accéléré applique un taux d'intérêt réduit par rapport au versement ordinaire
3. L'accéléré est calculé sur une période d'amortissement plus courte dès le départ
4. L'accéléré exige l'autorisation préalable de l'assureur de prêt hypothécaire

Vingt-six versements équivalant chacun à la moitié d'un versement mensuel totalisent treize mensualités par année, d'où le raccourcissement de l'amortissement. Le versement ordinaire, lui, répartit simplement l'année en vingt-six.

21. Le versement mensuel d'un prêt est de 1 840 $. Quel est le versement aux deux semaines accéléré correspondant ?

1. 1 226,67 $
2. 849,23 $
3. 1 840 $
4. 920 $

Le versement accéléré aux deux semaines est la moitié du versement mensuel, soit 920 $. Sur une année, 26 versements de 920 $ totalisent 23 920 $, contre 22 080 $ pour douze mensualités : l'écart correspond à un versement mensuel supplémentaire.

22. Un client verse 1 250 $ par mois. Combien paiera-t-il par année en passant aux versements aux deux semaines accélérés ?

1. 15 625 $
2. 15 000 $
3. 16 250 $
4. 17 500 $

Le versement accéléré vaut 625 $, et 26 versements donnent 16 250 $, soit 1 250 $ de plus que les 15 000 $ versés en douze mensualités. Ce supplément est appliqué au capital, ce qui raccourcit l'amortissement.

23. Que permet la portabilité d'un prêt hypothécaire ?

1. Reporter les versements pendant la période séparant deux propriétés
2. Transférer le prêt à l'acheteur de l'immeuble sans l'accord du prêteur
3. Transporter le prêt existant, avec son taux et son solde
4. Convertir le prêt en marge de crédit lors de la vente de l'immeuble

La portabilité évite l'indemnité de remboursement anticipé lorsque le client déménage, sous réserve des conditions du prêteur et de la nouvelle qualification. Vérifier ces conditions relève du devoir de compétence de l'article 16 de la LDPSF.

24. Un client porte son prêt sur une propriété plus chère et doit emprunter davantage. Comment le taux est-il généralement établi ?

1. Par l'application intégrale de l'ancien taux sur la totalité du nouveau prêt
2. Par un taux mixte combinant l'ancien taux sur l'ancien solde et le taux du jour sur le supplément
3. Par l'application du taux du jour sur la totalité du nouveau prêt consenti
4. Par le taux le plus bas des deux, appliqué à l'ensemble du financement

Le taux mixte pondère l'ancien et le nouveau selon les montants, ce qui préserve une partie de l'avantage acquis. Expliquer le mécanisme fait partie du devoir d'information de la LDPSF, car le client s'attend souvent à conserver son taux entier.

25. Qu'est-ce qu'un prêt assumable ?

1. Un prêt dont le vendeur demeure responsable après la vente de l'immeuble
2. Un prêt dont l'emprunteur assume seul le risque de variation du taux
3. Un prêt consenti sans assurance de prêt hypothécaire malgré une mise de fonds réduite
4. Un prêt que l'acheteur de l'immeuble peut reprendre à sa charge

L'assumation transfère le prêt à l'acheteur, ce qui peut devenir très avantageux lorsque le taux du contrat est inférieur au marché. L'accord du prêteur et la qualification de l'acheteur restent nécessaires.

26. À quoi sert un prêt-relais, aussi appelé financement intérimaire ?

1. Reporter le premier versement du prêt hypothécaire de quelques mois
2. Financer les travaux de rénovation avant la prise de possession de l'immeuble
3. Remplacer temporairement un prêteur qui refuse de renouveler le prêt existant
4. Couvrir l'écart entre l'achat d'une nouvelle propriété

Le prêt-relais règle un problème de calendrier lorsque les dates de clôture ne coïncident pas, moyennant un taux et des frais plus élevés. Le devoir d'information de la LDPSF impose d'en chiffrer le coût sur la durée prévue.

27. Un client obtient un prêt-relais mais sa vente échoue et le délai se prolonge de plusieurs mois. Quel risque doit avoir été expliqué ?

1. Le prêt-relais est annulé automatiquement si la vente n'est pas conclue à la date prévue
2. Le coût du prêt-relais s'accumule et l'emprunteur porte deux financements en même temps
3. Le prêteur assume le coût supplémentaire lorsque la vente échoue sans faute de l'emprunteur
4. Le prêt-relais se transforme automatiquement en prêt hypothécaire à long terme

Le devoir de mise en garde de la LDPSF vise précisément ce scénario, puisque le risque est prévisible et coûteux. Rien ne transforme automatiquement un financement intérimaire en prêt à long terme.

28. Quelle limite s'applique généralement au refinancement d'une résidence pour retirer de la valeur nette ?

1. Le refinancement est plafonné au montant du prêt initialement consenti
2. Le prêt ne peut excéder une proportion de la valeur de l'immeuble fixée par le prêteur et le cadre applicable
3. Le refinancement est interdit tant que le prêt n'est pas remboursé de moitié
4. Le refinancement ne peut porter que sur les sommes destinées à des rénovations

Un retrait de valeur nette suppose de rester sous un rapport prêt-valeur donné, et le refinancement n'est pas admissible à l'assurance de prêt hypothécaire. Le devoir de conseil de la LDPSF impose d'expliquer ce plafond avant de faire espérer une somme.

29. Un immeuble vaut 500 000 $ et le solde du prêt est de 260 000 $. Si le prêteur limite le refinancement à 80 % de la valeur, quelle somme peut être retirée ?

1. 240 000 $
2. 140 000 $
3. 100 000 $
4. 160 000 $

Le plafond correspond à 500 000 multiplié par 0,80, soit 400 000 $ ; en retranchant le solde de 260 000 $, il reste 140 000 $. Ce calcul illustre pourquoi le devoir de conseil impose d'annoncer le plafond avant d'évoquer un projet.

30. Que se passe-t-il à l'échéance du terme d'un prêt hypothécaire ?

1. Le solde doit être remboursé ou le prêt renouvelé à de nouvelles conditions
2. L'hypothèque est radiée d'office du registre foncier par le prêteur
3. Le taux devient automatiquement variable jusqu'au remboursement complet
4. Le prêteur doit obligatoirement offrir le même taux pour le terme suivant

L'échéance du terme rouvre la négociation : le prêteur propose des conditions, l'emprunteur peut les accepter, négocier ou transférer son prêt ailleurs. Le renouvellement est d'ailleurs une opération de courtage au sens de l'énumération publiée par l'Autorité des marchés financiers.

31. Quelle différence sépare un renouvellement d'un transfert de prêt ?

1. Le renouvellement se fait chez le même prêteur
2. Le renouvellement exige un nouvel acte notarié, le transfert non
3. Le renouvellement entraîne une indemnité de remboursement anticipé, le transfert non
4. Le renouvellement est réservé aux prêts assurés, le transfert aux prêts conventionnels

Le transfert suppose une nouvelle publication de garantie et parfois des frais, alors que le renouvellement reste dans le contrat existant. Comparer les deux voies fait partie du conseil attendu sous l'article 16 de la LDPSF.

32. Un client reçoit une offre de renouvellement de son prêteur six mois avant l'échéance. Que doit lui expliquer le courtier ?

1. Qu'il peut comparer le marché avant d'accepter
2. Qu'il doit accepter l'offre reçue, un refus entraînant l'exigibilité immédiate du solde
3. Qu'une offre de renouvellement anticipée est toujours plus avantageuse que le marché
4. Qu'un transfert vers un autre prêteur entraîne nécessairement une indemnité de sortie

Le devoir de loyauté de l'article 16 de la LDPSF commande de rappeler que l'échéance est un moment de liberté contractuelle. Aucune indemnité n'est due lorsque le remboursement intervient à l'échéance du terme.

33. Quels frais accompagnent habituellement la mise en place d'un prêt hypothécaire au Québec ?

1. Uniquement les honoraires du notaire, les autres frais étant assumés par le prêteur
2. Les honoraires du notaire, l'évaluation de l'immeuble
3. Uniquement l'évaluation, les honoraires du notaire étant inclus dans le taux consenti
4. Uniquement les droits de mutation, payables directement au prêteur au déboursé

Le devoir d'information de la LDPSF impose de présenter le coût réel de l'opération, frais compris. Les droits de mutation sont d'ailleurs payables à la municipalité et non au prêteur.

34. Un client compare deux offres dont l'une affiche un taux inférieur de 0,10 point mais impose 900 $ de frais. Quelle méthode de comparaison est appropriée ?

1. Calculer le coût total de chaque offre sur l'horizon réel du client, frais compris
2. Retenir l'offre au taux le plus bas, l'écart de taux l'emportant toujours sur les frais
3. Retenir l'offre sans frais, tout frais initial étant à éviter par principe
4. Comparer uniquement les versements périodiques des deux offres reçues

Le devoir de conseil de la LDPSF impose de comparer des coûts totaux plutôt que des taux affichés, ce que le taux annuel en pourcentage vise précisément à permettre. Comparer des versements masque la durée et les frais.

35. Quelle est la caractéristique principale d'une hypothèque inversée ?

1. L'emprunteur doit rembourser la totalité du prêt dans un délai maximal de cinq ans
2. L'emprunteur rembourse le capital avant les intérêts, contrairement à un prêt classique
3. Le prêteur devient copropriétaire de l'immeuble jusqu'au remboursement complet
4. L'emprunteur âgé reçoit des sommes sans versements périodiques

L'absence de versements séduit, mais la dette augmente et réduit la valeur nette transmise : c'est un risque particulier au sens du devoir de mise en garde de la LDPSF. Le prêteur ne devient jamais propriétaire de l'immeuble.