🗂️ L'opération de courtage : mandat, dossier et tenue de registres

1. Selon l'énumération publiée par l'Autorité, laquelle de ces activités constitue une opération de courtage hypothécaire ?

1. La rédaction de l'acte de prêt hypothécaire reçu par le notaire
2. La recherche d'un prêteur et la présentation d'offres à un client
3. L'évaluation de la valeur marchande de l'immeuble à financer
4. L'inscription de l'hypothèque au registre foncier du Québec

L'Autorité des marchés financiers publie une énumération plutôt qu'une définition fermée, et la recherche de financement en est le cœur. La rédaction de l'acte et sa publication relèvent du notaire sous la Loi sur le notariat.

2. À quel moment l'opération de courtage commence-t-elle en pratique ?

1. Dès la cueillette des renseignements et l'analyse de la situation du client
2. À la signature de l'offre de financement par le client
3. Au moment du déboursé des fonds par le prêteur retenu
4. Lors de la première rencontre avec le notaire instrumentant

L'énumération publiée par l'Autorité des marchés financiers couvre l'ensemble de la démarche, du premier échange au suivi. Faire commencer l'opération à la signature viderait les devoirs de cueillette et de conseil de la LDPSF.

3. Un courtier estime que son travail s'arrête à l'acceptation de l'offre par le client. Quelle est l'erreur ?

1. L'erreur tient à l'absence de mandat écrit dans un tel dossier
2. Aucune erreur, le prêteur prenant le relais dès l'acceptation de l'offre
3. L'erreur porte seulement sur la divulgation, qui reste due après l'acceptation
4. Le suivi jusqu'à la clôture fait partie de l'opération et du mandat convenu

La diligence exigée par l'article 16 de la LDPSF s'étend à toute la durée du mandat, et c'est entre l'acceptation et la clôture que naissent la plupart des préjudices. L'énumération de l'Autorité des marchés financiers inclut d'ailleurs le suivi.

4. Que devrait préciser un mandat écrit en courtage hypothécaire ?

1. Uniquement le nom du prêteur pressenti et le taux recherché
2. L'étendue des services, la rémunération, la durée et les conditions de fin
3. Uniquement la commission que le courtier percevra du prêteur
4. Uniquement l'identité du client et la date de la première rencontre

Le devoir d'information de la LDPSF suppose que le client sache à quoi il s'engage, et un mandat vague ne le permet pas. La rémunération y figure en cohérence avec la divulgation exigée par le Règlement sur l'exercice des activités des représentants.

5. Le mandat confié à un courtier hypothécaire est-il révocable ?

1. Oui, le mandant peut révoquer le mandat
2. Non, le mandat lie les parties jusqu'au déboursé des fonds
3. Oui, mais uniquement avec l'accord écrit du prêteur sollicité
4. Non, sauf décision du Tribunal administratif des marchés financiers

Le Code civil du Québec permet au mandant de révoquer le mandat, ce qui n'écarte pas les honoraires convenus pour le travail accompli. Le devoir d'information de la LDPSF impose d'expliquer ces conséquences dès le départ.

6. Un client révoque son mandat après que le courtier a obtenu une offre acceptée par un prêteur. Que faut-il examiner ?

1. L'interdiction faite au client de traiter avec un autre courtier
2. La possibilité d'exiger du client qu'il maintienne le financement obtenu
3. L'obligation du prêteur de verser la commission malgré la révocation
4. Les stipulations du mandat sur la rémunération

Le Code civil du Québec préserve les droits acquis du mandataire, dans les limites de ce qui a été convenu et expliqué. Aucune clause ne peut obliger un client à conclure un financement dont il ne veut plus.

7. Qu'est-ce qu'une clause d'exclusivité dans un mandat de courtage hypothécaire ?

1. Une clause par laquelle le client s'engage à ne pas recourir à un autre intermédiaire
2. Une clause réservant au courtier le choix du prêteur retenu au dossier
3. Une clause interdisant au courtier de servir d'autres clients pendant le mandat
4. Une clause par laquelle le prêteur s'engage à ne traiter qu'avec ce courtier

L'exclusivité restreint la liberté du client, ce que le devoir d'information de la LDPSF impose d'expliquer avant la signature. Une clause acceptée sans être comprise est difficilement opposable.

8. Un client apprend, après avoir signé, qu'une clause l'empêche de traiter directement avec un prêteur sollicité par son courtier. Quel manquement se dessine ?

1. Un défaut de compétence dans le montage du dossier de financement
2. Un défaut de divulgation du nombre de prêteurs sollicités
3. Un défaut d'explication de la portée de l'engagement souscrit
4. Aucun manquement, le client étant réputé avoir lu ce qu'il a signé

Le devoir d'information de la LDPSF vise la compréhension des engagements, pas la seule remise d'un document. La signature ne purge pas un défaut d'explication.

9. Que doit contenir le dossier tenu par le courtier pour chaque client ?

1. Uniquement l'offre de financement acceptée par le client
2. La cueillette, les analyses, les documents, les offres
3. Uniquement la copie de la pièce d'identité et le formulaire de consentement
4. Uniquement les échanges de courriels avec le prêteur retenu

La LDPSF impose la tenue d'un dossier par client, et c'est ce dossier que l'Autorité des marchés financiers examine en inspection. Un dossier réduit à l'offre acceptée ne démontre aucun conseil.

10. Pourquoi consigner les motifs d'une recommandation au dossier ?

1. Parce que le client doit contresigner chacune des recommandations reçues
2. Parce que le prêteur exige ces motifs avant d'étudier le dossier
3. Parce que la Commission d'accès à l'information en contrôle la rédaction
4. Parce que la qualité du conseil s'apprécie à partir de ce qui est documenté

La tenue de dossiers exigée par la LDPSF donne sa valeur au conseil : une recommandation sans motif consigné est invérifiable. C'est aussi la seule défense du représentant en cas de plainte tardive.

11. Un courtier conserve ses notes dans une application personnelle non reliée au cabinet. Quel est le problème ?

1. Le problème tient uniquement au format électronique des notes conservées
2. Aucun problème, les notes personnelles n'appartenant pas au dossier client
3. Le problème se limite à une question d'organisation interne du cabinet
4. Le dossier du cabinet est incomplet

La LDPSF fait du cabinet le responsable des dossiers et de leur conservation, et la Loi sur la protection des renseignements personnels dans le secteur privé exige des mesures de sécurité. Des notes hors périmètre échouent aux deux exigences.

12. À quel moment le dossier doit-il être mis à jour ?

1. Au fur et à mesure des démarches
2. Uniquement à la fermeture du dossier, en une seule fois
3. Uniquement avant une inspection annoncée par l'Autorité
4. Uniquement lorsque le client en fait la demande expresse

Un dossier reconstitué après coup perd sa valeur probante et expose à un reproche de falsification. La tenue de dossiers exigée par la LDPSF suppose une mise à jour continue.

13. Quel registre le cabinet doit-il tenir en matière de traitement des insatisfactions ?

1. Un registre des divulgations remises aux clients
2. Un registre des incidents de confidentialité
3. Un registre des commissions versées par les prêteurs
4. Un registre des plaintes

La LDPSF impose au cabinet une politique de traitement des plaintes et le registre correspondant. Le registre des incidents relève, lui, de la Loi sur la protection des renseignements personnels dans le secteur privé.

14. Un cabinet inscrit uniquement les plaintes écrites à son registre et écarte les insatisfactions verbales. Quel est le risque ?

1. Le registre ne reflète plus la réalité
2. Aucun risque, seules les plaintes écrites étant visées par la réglementation
3. Le risque se limite à une remontrance verbale lors de l'inspection
4. Le risque tient uniquement au format papier du registre tenu

La politique de traitement des plaintes prévue par la LDPSF vise la protection du public, ce qui suppose de voir les tendances plutôt que de filtrer par la forme. Un registre vide dans un cabinet actif attire l'attention d'un inspecteur.

15. Quel registre permet de vérifier la rémunération réellement perçue par le cabinet ?

1. Le registre des plaintes tenu par le dirigeant responsable
2. Le registre des commissions permet cette vérification
3. Le registre des incidents de confidentialité du cabinet
4. Le registre des représentants tenu par l'Autorité des marchés financiers

Ce registre permet de recouper les divulgations remises aux clients avec les sommes effectivement reçues, ce que l'Autorité des marchés financiers vérifie en inspection. Les autres registres poursuivent des finalités distinctes.

16. Pendant combien de temps les dossiers doivent-ils être conservés ?

1. Jusqu'à la prochaine inspection de l'Autorité des marchés financiers
2. Jusqu'au déboursé des fonds par le prêteur retenu au dossier
3. Pendant toute la durée du prêt hypothécaire consenti au client
4. Pendant la durée fixée par la réglementation

La durée minimale imposée par la réglementation adoptée sous la LDPSF court après la fin de la relation, précisément pour couvrir une plainte tardive. La rattacher à la durée du prêt donnerait des délais incohérents.

17. Un cabinet ferme ses portes. Que deviennent les dossiers de ses clients ?

1. Les obligations de conservation survivent à la fermeture
2. Les dossiers peuvent être détruits dès la radiation de l'inscription du cabinet
3. Les dossiers sont remis à l'Autorité des marchés financiers pour archivage
4. Les dossiers deviennent la propriété du dirigeant responsable du cabinet

La réglementation adoptée sous la LDPSF ne fait pas disparaître les obligations avec l'entreprise : la conservation doit être assurée et l'Autorité des marchés financiers avisée. La Loi sur la protection des renseignements personnels dans le secteur privé encadre en outre tout transfert.

18. Comment un cabinet doit-il détruire un dossier dont la période de conservation est écoulée ?

1. De manière sécuritaire, en empêchant toute reconstitution des renseignements
2. En le remettant au client, seul titulaire des renseignements qu'il contient
3. En le transmettant à l'Autorité des marchés financiers pour destruction
4. En le conservant indéfiniment, la destruction n'étant jamais obligatoire

La destruction est un traitement au sens de la Loi sur la protection des renseignements personnels dans le secteur privé et doit être sécuritaire. Conserver indéfiniment contredirait par ailleurs le principe de finalité.

19. Que demande généralement un inspecteur de l'Autorité lors d'une visite ?

1. La liste des clients ayant refusé une offre de financement
2. Les dossiers, les registres et les politiques du cabinet inscrit
3. Les états financiers personnels du dirigeant responsable
4. Les relevés bancaires personnels de chaque représentant

Les pouvoirs d'inspection prévus par la LDPSF portent sur l'exercice des activités, ce que reflètent dossiers, registres et politiques. Les finances personnelles ne relèvent pas de cet examen.

20. Un cabinet ne dispose d'aucune politique écrite de traitement des plaintes. Quel constat en découle ?

1. Un manquement, la politique et le registre étant exigés du cabinet inscrit
2. Aucun manquement si le cabinet n'a jamais reçu de plainte
3. Un simple conseil de bonne pratique formulé par l'inspecteur
4. Un manquement imputable au seul représentant concerné par le dossier

La LDPSF impose la politique et le registre indépendamment du nombre de plaintes reçues, et le dirigeant responsable en répond. Une absence de plainte ne dispense pas d'un dispositif.

21. Quel document consigne les renseignements recueillis auprès du client ?

1. La divulgation écrite sur les prêteurs et la rémunération
2. L'offre de financement transmise par le prêteur retenu
3. La fiche de cueillette, base de toute l'analyse subséquente
4. Le certificat de localisation préparé par l'arpenteur-géomètre

La cueillette exigée par le Règlement sur l'exercice des activités des représentants doit laisser une trace, faute de quoi la recommandation ne repose sur rien de vérifiable. Les autres documents ont chacun un objet distinct.

22. Un inspecteur constate que la fiche de cueillette est identique dans vingt dossiers différents. Quelle lecture s'impose ?

1. Le problème se limite à la présentation, sans conséquence réglementaire
2. Le cabinet applique simplement un modèle uniforme, ce qui est recommandé
3. Les vingt clients présentaient une situation objectivement identique
4. La cueillette n'a probablement pas été faite personnellement

Le Règlement sur l'exercice des activités des représentants impose une cueillette personnelle : des fiches identiques trahissent un formulaire rempli mécaniquement. Un modèle commun est utile pour la trame, non pour les réponses.

23. À quelle condition un courtier peut-il agir au nom de son client auprès d'un prêteur ?

1. Uniquement avec une procuration notariée en bonne et due forme
2. Sans limite, le mandat couvrant tout acte utile au financement
3. Dans les limites du mandat confié et des autorisations obtenues
4. Uniquement si le prêteur accepte de traiter avec un intermédiaire

Le Code civil du Québec borne les pouvoirs du mandataire à ce qui a été confié, et la LDPSF interdit toute fausse représentation. Une procuration notariée n'est pas exigée pour les démarches usuelles.

24. Un courtier accepte une modification de conditions au nom de son client, sans le consulter. Quelle est l'analyse ?

1. Il a excédé son mandat et manqué à son devoir d'information
2. Il a agi dans l'intérêt du client, ce qui suffit à justifier son geste
3. Il a commis une simple faute administrative sans conséquence
4. Il a agi valablement, le prêteur ayant traité avec lui de bonne foi

Le Code civil du Québec limite le mandataire à ce qui lui a été confié, et le devoir d'information de la LDPSF impose de laisser décider le client. Agir dans son intérêt supposé ne remplace pas son consentement.

25. Quelle précaution s'impose lors de la transmission électronique de documents d'un dossier ?

1. Confier la transmission au client, qui décide du moyen employé
2. Transmettre par courriel ordinaire, moyen accepté par tous les prêteurs
3. Utiliser un moyen sécurisé et vérifier l'exactitude du destinataire
4. Transmettre uniquement des copies papier, par messagerie recommandée

La Loi sur la protection des renseignements personnels dans le secteur privé impose des mesures proportionnées à la sensibilité, et l'erreur de destinataire est l'incident le plus fréquent. Le papier n'est ni exigé ni nécessairement plus sûr.

26. Un courtier envoie un document au mauvais destinataire par erreur. Quelle est la première démarche ?

1. Attendre de voir si le destinataire signale l'erreur commise
2. Prendre des mesures pour limiter le préjudice
3. Informer uniquement le prêteur du dossier concerné par l'envoi
4. Supprimer toute trace de l'envoi dans le système du cabinet

La Loi sur la protection des renseignements personnels dans le secteur privé impose des mesures raisonnables puis l'inscription au registre des incidents. Effacer la trace ajouterait une faute à l'incident.

27. La signature électronique est-elle admise pour les documents d'un dossier de courtage ?

1. Oui, sans aucune condition ni vérification particulière
2. Non, seuls les documents signés à la main étant valides au Québec
3. Oui, sous réserve des exigences de fiabilité
4. Non, sauf devant notaire lors de la signature de l'acte de prêt

Le droit québécois reconnaît l'écrit technologique lorsque son intégrité est assurée, ce qui n'écarte pas les exigences propres du prêteur. La tenue de dossiers exigée par la LDPSF suppose de conserver la preuve de cette intégrité.

28. Un client demande à son courtier de signer un formulaire à sa place pour gagner du temps. Que faire ?

1. Accepter et faire contresigner le document par un collègue
2. Accepter si le client confirme son accord par courriel
3. Accepter en indiquant clairement qu'il signe pour le client
4. Refuser et proposer une solution de signature à distance conforme

Signer pour autrui sans mandat écrit valide relève de la fausse représentation prohibée par la LDPSF. Les outils de signature à distance règlent le problème pratique sans créer de risque.

29. Que doit faire le courtier lorsqu'une condition du prêteur demeure non levée à l'approche de la clôture ?

1. Alerter le client et coordonner les démarches pour la lever à temps
2. Attendre que le notaire signale le problème au prêteur
3. Considérer que la condition est levée si personne n'en reparle
4. Demander au prêteur de renoncer à sa condition sans en informer le client

La diligence exigée par l'article 16 de la LDPSF s'apprécie précisément dans cette période, et un report de clôture cause un préjudice contractuel au client. Négocier sans informer inverserait le rapport de mandat.

30. Le prêteur exige un document supplémentaire trois jours avant la clôture et le client est à l'étranger. Quelle est la conduite attendue ?

1. Informer immédiatement le client, explorer les moyens à distance et prévenir le notaire
2. Attendre le retour du client, l'urgence n'étant pas imputable au courtier
3. Signer le document au nom du client pour respecter le délai
4. Demander au notaire de reporter la clôture sans consulter le client

La diligence et le devoir d'information de la LDPSF imposent d'agir et d'informer, jamais de décider à la place du client. Signer à sa place constituerait une fausse représentation.

31. Quand le mandat du courtier prend-il normalement fin ?

1. Au moment de l'acceptation de l'offre par le client
2. Lorsque les services convenus ont été rendus
3. Au moment du premier versement effectué par l'emprunteur
4. À la date anniversaire de la signature du mandat écrit

Le Code civil du Québec fait dépendre l'étendue du mandat de ce que les parties ont convenu, ce que le devoir d'information de la LDPSF impose d'expliquer. Une fin implicite mal comprise est une source fréquente de litige.

32. Un client s'attend à ce que son courtier surveille son taux jusqu'au renouvellement, cinq ans plus tard. Que faut-il vérifier ?

1. Si un suivi a été convenu, et à quelles conditions il l'a été
2. Si le prêteur accepte que le courtier suive le dossier
3. Si le cabinet dispose d'un système de rappel automatisé
4. Si le client a payé des honoraires pour ce service de suivi

L'étendue du mandat se définit entre les parties selon le Code civil du Québec : un suivi non convenu n'est pas dû, mais une attente entretenue engage. Le devoir d'information de la LDPSF impose de clarifier ce point dès le départ.

33. Que suppose l'obligation de rendre compte du mandataire ?

1. Obtenir l'approbation du client avant chaque appel téléphonique
2. Transmettre au client une copie de tous les échanges avec les prêteurs
3. Informer le client des démarches accomplies et de leur résultat
4. Faire vérifier ses démarches par le dirigeant responsable du cabinet

Le Code civil du Québec impose au mandataire de rendre compte, et le devoir d'information de la LDPSF donne à cette obligation son contenu concret. La transmission intégrale des échanges n'est pas exigée.

34. Un client se plaint de ne pas savoir où en est son dossier depuis deux semaines. Quel devoir est en cause ?

1. L'obligation de souscrire une assurance de responsabilité professionnelle
2. L'obligation de divulguer le nombre de prêteurs sollicités au dossier
3. L'obligation de conserver les documents du dossier au cabinet
4. L'obligation de rendre compte, jointe à la diligence attendue du représentant

Le silence prolongé est l'un des reproches les plus fréquents, et il touche à la fois l'article 16 de la LDPSF et le mandat du Code civil du Québec. Un simple point d'étape écrit suffit souvent à l'éviter.

35. Un courtier peut-il confier la préparation du dossier à un adjoint ?

1. Non, toute tâche liée au dossier étant réservée au représentant certifié
2. Oui, pour les tâches qui ne constituent pas des actes réservés
3. Oui, sans limite, dès lors que le courtier signe le dossier final
4. Non, sauf si l'adjoint détient une attestation de formation reconnue

L'article 12 de la LDPSF réserve les actes de conseil, de comparaison et de recommandation, non la cueillette matérielle des documents. Signer après coup ne régularise jamais un acte réservé posé par un tiers.