🔍 Conflits d'intérêts, divulgation et rémunération

1. Sur quelle période porte la divulgation, par le courtier hypothécaire, du nombre de prêteurs ayant consenti des prêts pour lesquels il a exercé une opération de courtage ?

1. La divulgation couvre les douze derniers mois
2. Les six derniers mois précédant la divulgation faite au client
3. L'année civile en cours, du 1er janvier à la date de la divulgation
4. Les vingt-quatre derniers mois, soit une période de référence complète

Le Règlement sur l'exercice des activités des représentants retient une fenêtre glissante de douze mois, ce qui donne une photographie récente de la pratique réelle du courtier. La période de référence de vingt-quatre mois appartient, elle, à la formation continue.

2. La divulgation du nombre de prêteurs doit distinguer :

1. les prêteurs institutionnels des prêteurs privés sollicités au cours de la période visée
2. les prêts résidentiels des prêts commerciaux montés pendant les douze derniers mois
3. le nombre propre au courtier et celui du cabinet ou de la société autonome pour laquelle il agit
4. les dossiers acceptés des dossiers refusés par chacun des prêteurs sollicités pendant la période

Le Règlement sur l'exercice des activités des représentants exige que les deux chiffres soient donnés distinctement : un courtier peu diversifié peut travailler dans un cabinet qui l'est beaucoup, et l'inverse est vrai aussi. La distinction évite qu'un chiffre flatteur masque l'autre.

3. À partir de quel seuil le courtier doit-il nommer un prêteur en particulier dans sa divulgation écrite ?

1. Lorsqu'un prêteur a consenti plus de 25 % du total des prêts et renouvellements visés
2. Lorsqu'un prêteur a consenti plus de 50 % du total des prêts et renouvellements visés
3. Lorsqu'un prêteur a consenti plus de 75 % du total des prêts et renouvellements visés
4. Dès qu'un prêteur a consenti au moins un prêt au cours des douze derniers mois, quel qu'en soit le volume

Le seuil retenu par le Règlement sur l'exercice des activités des représentants est la majorité simple : au-delà de la moitié du volume, le nom du prêteur doit être donné au client. C'est la concentration, et non la simple présence, qui déclenche l'obligation.

4. Au cours des douze derniers mois, un courtier a exercé une opération de courtage pour 48 prêts et renouvellements, dont 27 chez un même prêteur. Doit-il nommer ce prêteur ?

1. Oui, 27 sur 48 représente 56,25 % du total, donc plus de la moitié des dossiers visés
2. Non, 27 sur 48 représente 56,25 % du total, ce qui reste sous le seuil applicable
3. Non, le seuil de divulgation ne vise que les prêts neufs, à l'exclusion des renouvellements
4. Oui, mais uniquement si ce prêteur est aussi le principal partenaire d'affaires du cabinet

Le calcul est direct : 27 divisé par 48 donne 0,5625, soit 56,25 %, au-dessus du seuil de 50 % fixé par le Règlement sur l'exercice des activités des représentants. Le texte vise expressément les prêts et les renouvellements, sans distinguer les deux.

5. Un courtier a monté 60 dossiers en douze mois, répartis ainsi : 29 chez le prêteur A, 18 chez B, 8 chez C et 5 chez D. Que doit contenir sa divulgation ?

1. Le nombre de prêteurs, soit quatre, et le nom du prêteur A qui dépasse la moitié du volume
2. Le nom du prêteur A seulement, sans indiquer le nombre total de prêteurs sollicités
3. Le nom des quatre prêteurs et la part exacte du volume placé chez chacun d'eux
4. Le nombre de prêteurs, soit quatre, sans nommer aucun prêteur en particulier

29 sur 60 donne 48,3 %, ce qui reste sous le seuil de 50 % du Règlement sur l'exercice des activités des représentants : aucun prêteur n'a à être nommé. Le nombre de prêteurs, lui, doit être communiqué dans tous les cas.

6. Sous quelle forme la divulgation sur les prêteurs doit-elle être faite au client ?

1. La divulgation doit être remise au client par écrit
2. Verbalement, lors de la première rencontre avec le client
3. Par écrit uniquement lorsque le client en fait la demande expresse
4. Au choix du courtier, la forme étant libre selon les circonstances du dossier

Le Règlement sur l'exercice des activités des représentants impose l'écrit, ce qui rend la divulgation vérifiable en inspection et opposable en cas de plainte. Une explication verbale, même complète, ne satisfait pas à l'obligation.

7. À quel moment la divulgation sur les prêteurs doit-elle intervenir ?

1. Avec diligence, en temps utile pour éclairer la décision du client
2. Au moment de la signature de l'acte de prêt chez le notaire instrumentant
3. Dans les trente jours suivant le déboursé des fonds par le prêteur retenu
4. Uniquement à la fin du mandat, dans le rapport final remis au client

L'exigence de diligence posée par le Règlement sur l'exercice des activités des représentants a une conséquence pratique simple : une divulgation qui arrive après la décision n'éclaire plus rien. C'est le sens même de l'obligation.

8. Un courtier débute dans la profession et n'a monté aucun dossier au cours des douze derniers mois. Que doit contenir sa divulgation ?

1. Rien : l'obligation ne s'applique qu'aux courtiers ayant une activité au cours de la période
2. Une projection du nombre de prêteurs qu'il compte solliciter au cours de l'année
3. L'information exacte sur sa situation, y compris celle du cabinet pour lequel il agit
4. Le nombre de prêteurs avec lesquels son cabinet a signé une entente commerciale

L'absence d'historique est une information en soi, et le Règlement sur l'exercice des activités des représentants exige de toute façon le chiffre du cabinet ou de la société autonome. Une projection ne serait pas une donnée, mais une promesse.

9. Le mode de rémunération du courtier hypothécaire doit être divulgué :

1. au dirigeant responsable du cabinet, chargé d'en conserver la trace au registre
2. seulement si le client le demande expressément au cours du mandat
3. au prêteur, qui en informe ensuite l'emprunteur dans son offre de financement
4. Le mode de rémunération doit être divulgué par écrit au client

Le Règlement sur l'exercice des activités des représentants impose la divulgation écrite du mode de rémunération au client : commission du prêteur, honoraires, prime de volume ou avantage reçu d'un tiers. C'est au client, et à personne d'autre, que l'information est due.

10. Quelles formes de rémunération sont visées par l'obligation de divulgation ?

1. Uniquement la commission versée par le prêteur au moment du déboursé des fonds
2. L'ensemble des rémunérations et avantages liés à l'opération, quelle qu'en soit la source
3. Uniquement les honoraires facturés directement au client par le cabinet de courtage
4. Uniquement les avantages non monétaires reçus des prêteurs partenaires du cabinet

Le Règlement sur l'exercice des activités des représentants vise le mode de rémunération, ce qui englobe commission, honoraires, primes de volume et avantages en nature. Isoler une seule source laisserait au client une vision tronquée de l'intérêt du courtier.

11. Un courtier reçoit du prêteur une commission de base et un boni annuel calculé sur le volume total placé chez lui. Que doit-il divulguer ?

1. La commission de base seulement, le boni étant versé par le prêteur au cabinet et non à lui
2. Les deux composantes, le boni de volume étant susceptible d'influencer sa recommandation
3. Aucune des deux, la rémunération du courtier relevant du secret des affaires du cabinet
4. Le montant exact en dollars de la commission perçue pour le dossier du client concerné

Le critère du Règlement sur l'exercice des activités des représentants est l'influence possible sur la recommandation, et un boni de volume l'exerce par construction. Le texte impose de divulguer le mode de rémunération, pas nécessairement un montant au dollar près.

12. Un courtier facture des honoraires à son client et reçoit aussi une commission du prêteur. Quelle est la règle ?

1. Le cumul est interdit par la LDPSF pour les représentants en courtage hypothécaire
2. Le cumul est permis uniquement lorsque le prêt est consenti par un prêteur privé
3. Le cumul est permis, à condition d'être divulgué par écrit et convenu clairement
4. Le cumul est permis si le total ne dépasse pas un pourcentage fixé par l'Autorité

Aucun plafond ni aucune interdiction de cumul ne figure dans le Règlement sur l'exercice des activités des représentants : c'est la transparence qui est exigée. Le client doit savoir ce qu'il paie et ce que le prêteur verse.

13. Un courtier convient de partager sa commission avec un autre intermédiaire qui lui a présenté le client. Quelle obligation en découle ?

1. Divulguer l'entente au client, qui doit pouvoir apprécier l'intérêt de chacun
2. Obtenir l'accord préalable du prêteur avant de conclure l'entente de partage
3. Faire enregistrer l'entente auprès de l'Autorité des marchés financiers
4. Verser la part convenue uniquement après le déboursé complet des fonds du prêt

Le partage crée un intérêt chez celui qui a orienté le client, ce que le Règlement sur l'exercice des activités des représentants commande de rendre visible. Le moment du versement et l'accord du prêteur relèvent du commercial, pas du réglementaire.

14. Un courtier verse une part de sa commission à une personne non certifiée qui lui a fourni le dossier complet du client. Quelle est l'analyse ?

1. Entente admissible, la personne non certifiée n'ayant fait que transmettre des documents
2. Situation à risque : monter un dossier complet relève de l'acte réservé au représentant
3. Entente admissible si la part versée n'excède pas la moitié de la commission perçue
4. Entente admissible dès lors qu'elle est divulguée au client par écrit avant la décision

La divulgation ne régularise jamais un acte réservé : l'article 12 de la LDPSF interdit d'agir comme représentant sans certificat, et monter un dossier va bien au-delà de la transmission de documents. Le partage lui-même n'est licite que si l'activité l'est.

15. Face à un conflit d'intérêts, quelle est la première obligation du représentant ?

1. Le divulguer au client par écrit dès qu'il en prend connaissance
2. Le représentant doit d'abord éviter le conflit d'intérêts
3. Le signaler à l'Autorité des marchés financiers dans les meilleurs délais
4. Le soumettre au dirigeant responsable, qui décide de la suite à donner

La LDPSF impose une hiérarchie : éviter d'abord, divulguer ensuite lorsque l'évitement est impossible. Inverser l'ordre transformerait la divulgation en permis de se placer en conflit.

16. Qu'est-ce qui caractérise un conflit d'intérêts pour un courtier hypothécaire ?

1. Une situation où son intérêt personnel ou celui d'un tiers peut influencer son conseil
2. Une situation où deux clients du cabinet convoitent le même immeuble à financer
3. Une situation où le prêteur refuse le dossier que le courtier lui a présenté
4. Une situation où le client conteste le montant des honoraires réclamés

Le conflit visé par la LDPSF est celui qui menace l'indépendance du conseil : un intérêt, personnel ou d'un tiers, vient concurrencer celui du client. Un différend commercial ou un refus de financement relèvent d'autres catégories.

17. Un courtier hypothécaire agit aussi comme courtier immobilier pour le vendeur d'un immeuble que son client veut acheter. Quelle conduite s'impose ?

1. Divulguer la double qualité par écrit aux deux parties et s'assurer de leur accord éclairé
2. Poursuivre les deux mandats sans commentaire, les deux professions étant distinctes
3. Renoncer au mandat de financement, seul le mandat immobilier pouvant être conservé
4. Confier le financement à un collègue du cabinet, sans en informer les parties

Le cumul est permis, mais la LDPSF exige d'éviter le conflit ou de le divulguer avec une information suffisante pour décider. Transférer le dossier à un collègue sans rien dire déplacerait le problème sans informer personne.

18. Un courtier détient des parts dans une société qui exploite un service d'évaluation immobilière. Que doit-il faire lorsqu'il oriente un client vers ce service ?

1. Divulguer sa participation par écrit avant que le client ne retienne ce service
2. Rien, l'évaluation étant une prestation indépendante de l'opération de courtage
3. Renoncer à ses parts tant qu'il exerce comme représentant en courtage hypothécaire
4. Faire approuver l'orientation par le prêteur qui exige l'évaluation au dossier

Le Règlement sur l'exercice des activités des représentants vise les liens susceptibles d'influencer une recommandation, sans exiger un renoncement patrimonial. Ce qui compte, c'est que le client sache d'où vient la suggestion.

19. Un courtier reçoit un mandat de financement pour l'achat d'un immeuble appartenant à son frère. Quelle conduite est la plus prudente ?

1. Accepter sans mention, le lien familial n'ayant aucune incidence sur le financement recherché
2. Refuser le mandat, tout financement impliquant un proche étant interdit au représentant
3. Divulguer le lien par écrit et apprécier si le conflit est trop intense pour être seulement divulgué
4. Accepter en réduisant sa commission de moitié pour neutraliser l'apparence de conflit auprès du client

La LDPSF demande d'abord d'éviter, ce qui suppose d'apprécier l'intensité du conflit avant de se contenter d'une divulgation. Aucune interdiction générale ne vise les proches, et une réduction de commission n'efface pas un intérêt familial.

20. Un cabinet appartient en partie à un promoteur immobilier qui lui adresse ses acheteurs. Que doit savoir le client ?

1. Rien : la structure de propriété d'un cabinet relève de la vie privée de ses actionnaires
2. La part exacte du capital détenue par le promoteur et sa valeur au bilan du cabinet
3. Uniquement le nom des prêteurs sollicités, la propriété du cabinet étant sans incidence
4. L'existence de ce lien, susceptible d'influencer les recommandations qui lui sont faites

Le Règlement sur l'exercice des activités des représentants vise les liens d'affaires susceptibles d'influencer la recommandation, et une participation croisée avec le vendeur en est un cas net. Le texte n'exige toutefois pas de publier des données financières détaillées.

21. Un courtier reçoit d'un notaire une somme pour chaque client qu'il lui adresse. Quelle qualification s'impose ?

1. Une pratique interdite en toutes circonstances entre un notaire et un courtier
2. Un avantage lié à une recommandation, qui doit être divulgué au client concerné
3. Une simple courtoisie professionnelle, sans portée déontologique particulière
4. Une opération relevant du seul droit fiscal, sans conséquence réglementaire

Le Règlement sur l'exercice des activités des représentants attache la divulgation à l'avantage reçu d'un tiers en lien avec une recommandation, quelle que soit la profession du tiers. Le client doit pouvoir apprécier pourquoi ce nom lui est suggéré.

22. Un courtier oriente régulièrement des dossiers vers un prêteur privé dont il est administrateur. Quelle est l'obligation principale ?

1. Cesser d'être administrateur, cette fonction étant incompatible avec le certificat de représentant
2. Obtenir de l'Autorité une autorisation annuelle pour orienter des dossiers vers ce prêteur
3. Divulguer sa fonction et l'intérêt qui en découle, avant toute recommandation vers ce prêteur
4. Informer uniquement son dirigeant responsable, chargé d'apprécier la conformité de la pratique

Le Règlement sur l'exercice des activités des représentants impose la divulgation des liens susceptibles d'influencer la recommandation, et une fonction d'administrateur en est un cas évident. Aucune incompatibilité générale ni aucune autorisation annuelle n'existe.

23. Un client refusé par les prêteurs institutionnels accepte une offre privée à un taux nettement plus élevé, sur recommandation de son courtier. Quel élément doit impérativement figurer au dossier ?

1. La preuve que le client a été refusé par au moins cinq prêteurs institutionnels
2. L'accord écrit du dirigeant responsable sur le recours à un prêteur privé
3. Les démarches effectuées, la mise en garde donnée et la divulgation des liens et de la rémunération
4. Une attestation du prêteur privé confirmant que son taux est conforme au marché

La tenue de dossiers exigée par la LDPSF et la divulgation du Règlement sur l'exercice des activités des représentants se rejoignent ici : sans trace des démarches et de la mise en garde, la recommandation est invérifiable. Aucun nombre minimal de refus n'est fixé.

24. Un prêteur invite un courtier à un congrès à l'étranger, tous frais payés. Quelle analyse s'impose ?

1. L'invitation est neutre, la formation professionnelle étant encouragée par la réglementation
2. L'invitation crée un intérêt à apprécier, et le lien peut devoir être divulgué au client
3. L'invitation est interdite, tout avantage d'un prêteur étant prohibé par la LDPSF
4. L'invitation doit être déclarée à l'Autorité des marchés financiers dans les trente jours

Le Règlement sur l'exercice des activités des représentants ne dresse pas une liste d'avantages interdits : il attache la divulgation à ce qui peut influencer la recommandation. Un avantage ponctuel de faible valeur et un voyage récurrent ne pèsent pas le même poids.

25. Un cabinet reçoit d'un prêteur une contribution annuelle destinée à financer sa publicité. Quelle est la conséquence pour les représentants du cabinet ?

1. Aucune : la contribution est versée au cabinet, qui en répond seul devant l'Autorité des marchés financiers
2. Un lien d'affaires à connaître et, le cas échéant, à divulguer dans leurs recommandations
3. L'obligation de mentionner le nom du prêteur dans toute publicité diffusée par le cabinet
4. L'interdiction de recommander ce prêteur tant que la contribution demeure en vigueur

Le Règlement sur l'exercice des activités des représentants vise l'influence possible sur la recommandation, et un financement publicitaire en crée une, même s'il transite par le cabinet. La mention du prêteur en publicité relèverait d'une autre logique.

26. Quelle est la conséquence possible d'un défaut de divulgation écrite sur les prêteurs ?

1. Aucune, l'obligation n'étant assortie d'aucune sanction dans la réglementation
2. L'obligation pour le courtier de rembourser au client la totalité de sa commission
3. La nullité du prêt consenti, prononcée d'office par le Tribunal administratif des marchés financiers
4. Un manquement susceptible de mesures administratives et de sanctions disciplinaires

L'obligation posée par le Règlement sur l'exercice des activités des représentants s'inscrit dans le régime de la LDPSF : son défaut est un manquement, examiné par l'Autorité des marchés financiers et, le cas échéant, par le Tribunal administratif des marchés financiers.

27. Un client découvre après coup que 80 % des dossiers de son courtier ont été placés chez le prêteur retenu, sans que cela lui ait été divulgué. Quel est le reproche central ?

1. Le placement excessif chez un seul prêteur, contraire au devoir de diversification du courtier
2. Le défaut de solliciter au moins trois prêteurs avant de présenter une recommandation
3. L'absence de divulgation, qui a privé le client d'un élément déterminant de sa décision
4. La perception d'une commission de ce prêteur, incompatible avec l'indépendance du conseil

Aucun devoir de diversification ni aucun nombre minimal de prêteurs ne figure dans la réglementation : c'est la divulgation exigée par le Règlement sur l'exercice des activités des représentants qui manque. La concentration devient un problème quand elle est cachée.

28. Comment un courtier doit-il tenir à jour les données servant à sa divulgation sur les prêteurs ?

1. En les recalculant chaque année civile, à date fixe, pour l'ensemble de son portefeuille
2. En suivant son volume de façon continue, la période visée étant glissante sur douze mois
3. En reprenant les chiffres communiqués par son cabinet lors de son embauche et révisés chaque année
4. En s'en remettant aux relevés de commissions transmis par chaque prêteur partenaire

La fenêtre de douze mois retenue par le Règlement sur l'exercice des activités des représentants glisse avec le temps : un calcul annuel figé serait périmé dès le lendemain. Le suivi continu est donc la seule méthode fiable.

29. Un cabinet remet à ses représentants un formulaire de divulgation préimprimé, identique pour tous. Quel est le principal risque ?

1. Aucun risque : l'uniformité des documents facilite le contrôle de la conformité du cabinet
2. Le formulaire ne peut pas refléter le chiffre propre à chaque représentant, exigé par le règlement
3. Le formulaire doit être approuvé par l'Autorité des marchés financiers avant d'être utilisé
4. Le formulaire prive le client de son droit de refuser la divulgation qui lui est remise avant sa décision

Le Règlement sur l'exercice des activités des représentants exige deux chiffres distincts, dont celui du représentant lui-même : un document commun ne peut pas les porter. L'uniformité est utile pour la trame, pas pour les données.

30. Un courtier travaille pour un cabinet appartenant à un prêteur. Que doit savoir le client ?

1. L'existence de ce lien de propriété, qui peut influencer les recommandations reçues
2. Rien, tant que le courtier a accès aux produits d'autres prêteurs du marché
3. Uniquement le nom du prêteur propriétaire, sans autre explication sur la structure
4. La part du volume placée chez le prêteur propriétaire au cours des cinq dernières années

Un lien capitalistique avec un prêteur est exactement le type de lien d'affaires que le Règlement sur l'exercice des activités des représentants vise : la divulgation permet au client de pondérer le conseil. L'accès à d'autres produits atténue le risque sans supprimer l'obligation.

31. Un courtier apprend que le prêteur qu'il s'apprête à recommander vient d'embaucher son conjoint à un poste de direction. Quelle conduite s'impose ?

1. Aucune démarche particulière, la carrière du conjoint étant sans rapport avec le dossier
2. Divulguer le lien au client, qui pourra apprécier lui-même la portée de cette information
3. Cesser toute relation d'affaires avec ce prêteur pendant la durée de l'emploi du conjoint
4. Informer l'Autorité des marchés financiers de la situation avant de poursuivre le dossier

Le critère du Règlement sur l'exercice des activités des représentants est objectif : le lien peut-il influencer la recommandation aux yeux d'un client raisonnable ? La rupture de toute relation d'affaires serait une réaction disproportionnée.

32. Un courtier perçoit une commission plus élevée sur les termes de cinq ans que sur les termes de trois ans. Quelle est la conséquence pratique ?

1. Il doit proposer uniquement des termes de trois ans, afin d'écarter toute apparence de conflit
2. Il doit divulguer ce mode de rémunération et veiller à ce qu'il n'oriente pas son conseil
3. Il doit obtenir du prêteur une grille uniforme avant de présenter les deux options au client
4. Il doit facturer au client la différence, afin de neutraliser l'incitatif du prêteur

Le Règlement sur l'exercice des activités des représentants demande la transparence, et l'article 16 de la LDPSF impose que la recommandation suive l'intérêt du client. S'interdire un produit utile au client serait une réponse aussi mauvaise que de le vendre par intérêt.

33. Une commission de courtage correspond à 0,80 % du montant du prêt. Sur un prêt de 425 000 $, à combien s'élève-t-elle ?

1. 2 975 $
2. 3 400 $
3. 4 250 $
4. 3 825 $

Le calcul est direct : 425 000 multiplié par 0,008 donne 3 400 $. Ce type de chiffre illustre pourquoi le Règlement sur l'exercice des activités des représentants impose de divulguer le mode de rémunération, l'écart entre deux grilles pouvant être important.

34. Un courtier partage sa commission à parts égales avec un intermédiaire ayant présenté le client. La commission brute est de 3 060 $ sur un prêt de 340 000 $. Quel pourcentage du prêt le courtier conserve-t-il finalement ?

1. 0,90 % du montant du prêt
2. 0,45 % du montant du prêt
3. 0,60 % du montant du prêt
4. 0,30 % du montant du prêt

La commission brute représente 3 060 divisé par 340 000, soit 0,90 % ; la moitié conservée équivaut donc à 0,45 %. Le partage lui-même doit être divulgué au client selon le Règlement sur l'exercice des activités des représentants.

35. Un cabinet a placé 240 dossiers en douze mois : 96 chez A, 74 chez B, 40 chez C, 30 chez D. Le prêteur A doit-il être nommé dans la divulgation du cabinet ?

1. Non, A représente 40 % du volume, donc moins de la moitié des dossiers visés
2. Oui, A représente 40 % du volume, ce qui dépasse le seuil applicable au cabinet
3. Oui, A étant le premier prêteur du cabinet en volume sur la période de douze mois
4. Non, l'obligation de nommer un prêteur ne visant que le représentant et non le cabinet

96 divisé par 240 donne exactement 0,40, soit 40 % : le seuil de plus de 50 % fixé par le Règlement sur l'exercice des activités des représentants n'est pas atteint. Être premier en volume ne suffit pas à déclencher l'obligation de nommer.