📊 Analyse de la situation du client et qualification de l'emprunteur

1. Que doit faire le représentant avant de recommander un produit de financement à son client ?

1. Faire signer au client une renonciation à toute réclamation ultérieure
2. Obtenir une préapprobation auprès d'au moins trois prêteurs différents
3. Recueillir personnellement les renseignements nécessaires sur sa situation et ses besoins
4. Vérifier la valeur marchande de l'immeuble auprès de la municipalité

Le Règlement sur l'exercice des activités des représentants impose la cueillette personnelle des renseignements avant toute recommandation, et l'article 16 de la LDPSF y ajoute la compétence. Une recommandation sans cueillette est fautive, même si elle se révèle heureuse.

2. Quels éléments la cueillette doit-elle couvrir dans un dossier de courtage hypothécaire ?

1. Uniquement les renseignements exigés par le formulaire du prêteur retenu
2. Uniquement le revenu brut annuel et le solde des dettes en cours
3. Uniquement le prix de l'immeuble visé et la mise de fonds disponible
4. Revenus, dettes, patrimoine, projet, horizon et tolérance au risque de taux

La recommandation doit être reliée aux besoins identifiés, exigence du Règlement sur l'exercice des activités des représentants : le formulaire d'un prêteur ne couvre que ce qui l'intéresse. L'horizon et la tolérance au risque conditionnent pourtant le choix du terme et du type de taux.

3. Un client pressé refuse de répondre aux questions sur son projet et son horizon. Quelle conduite s'impose ?

1. Reporter la cueillette après l'obtention de l'offre de financement
2. Poursuivre sans ces renseignements, le client étant maître de ce qu'il communique
3. Deviner les réponses à partir du profil habituel de ce type de clientèle
4. Expliquer pourquoi ces renseignements conditionnent la recommandation et consigner le refus

Le Règlement sur l'exercice des activités des représentants impose la cueillette avant la recommandation, et le devoir d'information de la LDPSF commande d'en expliquer l'utilité. Consigner le refus protège le représentant et documente la limite du conseil donné.

4. Quel document confirme le mieux le revenu d'un salarié à temps plein ?

1. Un relevé bancaire montrant les dépôts des trois derniers mois
2. Une déclaration écrite du client précisant son revenu annuel brut
3. Un relevé d'emploi récent accompagné d'un talon de paie
4. Une lettre de recommandation signée par son supérieur immédiat

Le recoupement de plusieurs pièces est ce qui rend un revenu démontrable, et la compétence exigée par l'article 16 de la LDPSF suppose de savoir lesquelles demander. Une simple déclaration du client n'est pas une preuve.

5. Comment un revenu de commissions est-il généralement retenu par un prêteur ?

1. Sur la base d'une moyenne établie sur plusieurs années
2. Sur la base du meilleur exercice des cinq dernières années
3. Sur la base des commissions du mois précédant la demande
4. Il est systématiquement écarté du calcul par tous les prêteurs

La variabilité du revenu impose de le lisser, ce que la ligne directrice B-20 du Bureau du surintendant des institutions financières traduit en exigences de documentation. Retenir le meilleur exercice surestimerait la capacité réelle.

6. Un client salarié depuis quatre mois dans un nouvel emploi, après huit ans dans le même secteur, demande un financement. Quelle analyse est la plus juste ?

1. L'ancienneté dans le secteur et la période de probation seront examinées
2. Le dossier est refusé d'office avant deux ans dans le même emploi
3. Seule la durée dans l'emploi actuel compte, sans égard au parcours antérieur
4. Le revenu sera retenu à 50 % tant que la première année ne sera pas complétée

La stabilité s'apprécie globalement, et un parcours continu dans un secteur atténue la courte ancienneté : la compétence exigée par l'article 16 de la LDPSF suppose de savoir présenter cet argument. Aucune règle de deux ans ne vaut pour un salarié.

7. Comment le revenu d'un travailleur autonome est-il généralement établi ?

1. À partir des dépôts bancaires des six derniers mois de l'entreprise
2. À partir du chiffre d'affaires brut de la dernière année d'exploitation
3. À partir du revenu net déclaré, moyenné sur deux exercices
4. À partir d'une attestation signée par le comptable de l'entreprise

C'est le revenu net après dépenses qui mesure la capacité de payer, et l'avis de cotisation en fournit la preuve indépendante. Certains programmes acceptent d'autres démonstrations, ce que la compétence exigée par l'article 16 de la LDPSF impose de connaître.

8. Un travailleur autonome déclare un revenu net faible en raison de dépenses importantes mais dispose de liquidités abondantes. Que faut-il explorer ?

1. Le refus du dossier, le revenu net étant le seul critère admissible
2. Les programmes destinés aux travailleurs autonomes
3. La production d'une déclaration de revenus modifiée pour augmenter le revenu net
4. Le recours obligatoire à un prêteur privé au taux le plus élevé du marché

La compétence exigée par l'article 16 de la LDPSF suppose de connaître les programmes adaptés plutôt que de conclure au refus. Suggérer de modifier une déclaration fiscale reviendrait à participer à une manœuvre dolosive.

9. Comment le temps supplémentaire est-il traité dans le calcul du revenu admissible ?

1. Il est toujours écarté, s'agissant d'un revenu non garanti par l'employeur
2. Il peut être retenu s'il est régulier
3. Il est retenu intégralement dès qu'il figure sur un talon de paie récent
4. Il est retenu à hauteur de 25 % du revenu de base de l'emprunteur

Un revenu accessoire n'est retenu que s'il est durable et documenté, principe que la ligne directrice B-20 du Bureau du surintendant des institutions financières traduit en exigences de preuve. Ni exclusion automatique, ni prise en compte intégrale.

10. Que mesure l'amortissement brut de la dette ?

1. La proportion du capital remboursée au cours de la première année
2. La part du revenu net consacrée à l'ensemble des dettes du ménage
3. Le rapport entre le prêt demandé et la valeur de l'immeuble
4. La part du revenu brut consacrée aux charges de l'habitation

L'amortissement brut de la dette rapporte au revenu brut le versement, les taxes, le chauffage et une part des frais de copropriété. Retenu par les assureurs de prêt hypothécaire, dont la Société canadienne d'hypothèques et de logement, il ne comprend pas les autres dettes, qui relèvent de l'amortissement total.

11. Que mesure l'amortissement total de la dette ?

1. La part du revenu brut consacrée aux charges de l'habitation et à toutes les autres obligations
2. La part du revenu net restant après paiement du versement hypothécaire
3. Le total des dettes du ménage rapporté à la valeur de son patrimoine
4. La somme des versements effectués depuis le début du prêt hypothécaire

L'amortissement total ajoute aux charges de l'habitation les prêts, les cartes, les marges et les pensions alimentaires. C'est le ratio qui révèle l'endettement réel du ménage.

12. Quelles charges entrent dans le calcul de l'amortissement brut de la dette ?

1. Le versement, l'assurance habitation et les frais d'entretien courants
2. Le versement en capital et intérêts uniquement
3. Le versement, les taxes et l'ensemble des dettes personnelles du ménage
4. Le versement en capital et intérêts, les taxes, le chauffage

Les quatre composantes retenues par les assureurs de prêt hypothécaire décrivent le coût de se loger, indépendamment des autres dettes. Une part des frais de copropriété, souvent la moitié, est ajoutée parce qu'ils recouvrent des charges communes.

13. Un ménage a un revenu brut de 96 000 $. Son versement hypothécaire est de 1 850 $ par mois, les taxes de 320 $ et le chauffage de 110 $. Quel est l'amortissement brut de la dette ?

1. 26,0 %
2. 23,1 %
3. 31,0 %
4. 28,5 %

Les charges mensuelles totalisent 2 280 $, soit 27 360 $ par année, que l'on divise par 96 000 $ pour obtenir 28,5 %. Ce résultat se situe sous les seuils usuels de la Société canadienne d'hypothèques et de logement.

14. Le même ménage rembourse en plus 480 $ par mois de prêt auto et 150 $ de paiement minimal sur ses cartes. Quel est l'amortissement total de la dette ?

1. 40,1 %
2. 28,5 %
3. 32,4 %
4. 36,4 %

Aux 2 280 $ de charges d'habitation s'ajoutent 630 $ d'autres obligations, soit 2 910 $ par mois et 34 920 $ par année, divisés par 96 000 $, ce qui donne 36,4 %. L'écart avec l'amortissement brut mesure le poids des autres dettes, que la ligne directrice B-20 impose de compter.

15. Un ménage gagne 120 000 $ brut. Quel montant mensuel de charges d'habitation correspond à un amortissement brut de 32 % ?

1. 4 000 $
2. 3 840 $
3. 2 880 $
4. 3 200 $

120 000 multiplié par 0,32 donne 38 400 $ par année, soit 3 200 $ par mois. Fondé sur les seuils de la Société canadienne d'hypothèques et de logement, ce calcul inversé sert au courtier pour annoncer au client une fourchette de prix réaliste avant même de chercher un prêteur.

16. Comment les frais de copropriété sont-ils habituellement traités dans l'amortissement brut de la dette ?

1. Ils sont ajoutés intégralement aux charges d'habitation du ménage
2. Une part de ces frais, souvent la moitié
3. Ils sont écartés, s'agissant de frais d'entretien et non de logement
4. Ils sont déduits du revenu brut avant le calcul du ratio applicable

Les frais de copropriété financent des charges communes dont une partie correspond à des dépenses de logement : la convention retenue par les assureurs de prêt hypothécaire en ajoute une portion. Les traiter intégralement ou les ignorer fausse le ratio.

17. Un condominium comporte des frais de copropriété de 340 $ par mois. Si le prêteur en retient la moitié, quelle somme entre dans l'amortissement brut de la dette ?

1. 255 $
2. 340 $
3. 85 $
4. 170 $

La moitié de 340 $ donne 170 $ par mois ajoutés aux charges d'habitation. Retenue par la Société canadienne d'hypothèques et de logement, cette convention explique pourquoi deux immeubles de même prix peuvent conduire à des capacités d'emprunt différentes.

18. Comment le solde d'une carte de crédit est-il généralement traité dans l'amortissement total de la dette ?

1. Par la totalité du solde, exigible dans l'année de la demande
2. Par le montant réellement payé chaque mois par l'emprunteur
3. Par un pourcentage conventionnel du solde ou de la limite
4. Il est écarté du calcul lorsqu'il est remboursé intégralement chaque mois

Un pourcentage conventionnel, souvent 3 % du solde, remplace le paiement minimal réel parce que celui-ci varie. Certains prêteurs retiennent la limite plutôt que le solde, ce que la compétence exigée par l'article 16 de la LDPSF impose de vérifier.

19. Un client a 9 000 $ de solde sur ses cartes. Si le prêteur retient 3 % du solde par mois, quelle charge mensuelle entre dans le calcul ?

1. 180 $
2. 90 $
3. 300 $
4. 270 $

9 000 multiplié par 0,03 donne 270 $ par mois. Encouragée par la ligne directrice B-20, cette convention explique qu'un solde de carte pèse beaucoup plus lourd sur la qualification qu'un paiement minimal réel de quelques dizaines de dollars.

20. Un client dispose d'une marge de crédit de 25 000 $ dont il n'a rien utilisé. Si le prêteur retient 3 % de la limite, quelle charge est ajoutée ?

1. 250 $ par mois
2. 0 $, la marge n'étant pas utilisée
3. 750 $ par mois
4. 1 250 $ par mois

25 000 multiplié par 0,03 donne 750 $ par mois, même sans solde, parce que la limite reste disponible. La ligne directrice B-20 invite à cette prudence, et c'est la raison pour laquelle un prêteur exige parfois la fermeture d'une marge inutilisée.

21. À quel taux les ratios d'endettement sont-ils calculés pour un prêt hypothécaire non assuré consenti par une institution fédérale ?

1. Au taux directeur de la Banque du Canada majoré de deux points
2. Au taux contractuel consenti par le prêteur au client
3. Au taux affiché par le prêteur pour un terme de cinq ans
4. Au plus élevé du taux contractuel majoré de deux points

La ligne directrice B-20 du Bureau du surintendant des institutions financières impose ce taux admissible minimal, afin de vérifier que l'emprunteur tiendrait le coup en cas de hausse. C'est le contrat, et non le taux affiché, qui sert de base à la majoration.

22. Le taux contractuel offert à un client est de 4,60 %. À quel taux la simulation de crise sera-t-elle effectuée ?

1. 6,60 %
2. 5,25 %
3. 4,60 %
4. 7,25 %

Le taux contractuel majoré de deux points donne 6,60 %, ce qui dépasse le plancher de 5,25 % : c'est donc 6,60 % qui s'applique. La ligne directrice B-20 du Bureau du surintendant des institutions financières retient toujours le plus élevé des deux.

23. Le taux contractuel offert à un client est de 2,95 %. À quel taux la simulation de crise sera-t-elle effectuée ?

1. 5,25 %
2. 4,95 %
3. 2,95 %
4. 7,25 %

Le taux contractuel majoré de deux points donne 4,95 %, inférieur au plancher de 5,25 % : c'est donc ce plancher qui s'applique. La règle du plus élevé des deux, posée par la ligne directrice B-20, joue ici en sens inverse du cas précédent.

24. Quel est l'objectif de la simulation de crise hypothécaire ?

1. Vérifier que l'emprunteur pourrait absorber une hausse de taux au renouvellement
2. Empêcher les emprunteurs à faible revenu d'accéder à la propriété
3. Fixer un taux plafond que le prêteur ne pourra pas dépasser au renouvellement
4. Garantir au prêteur une marge bénéficiaire minimale sur chaque dossier

La ligne directrice B-20 du Bureau du surintendant des institutions financières vise la résistance du ménage à un choc de taux, non l'exclusion d'une catégorie d'emprunteurs. Le taux de simulation n'est jamais celui que le client paiera.

25. Un client s'indigne de devoir se qualifier à un taux qu'il ne paiera pas. Quelle explication est exacte ?

1. Le taux de simulation correspond au taux réellement facturé par le prêteur
2. Le terme est court par rapport à l'amortissement
3. La simulation sert à calculer la prime d'assurance de prêt hypothécaire
4. La simulation est une exigence de l'Autorité des marchés financiers du Québec

Un prêt amorti sur vingt-cinq ans avec un terme de cinq ans sera renouvelé quatre fois : la ligne directrice B-20 du Bureau du surintendant des institutions financières tire les conséquences de cet écart. L'exigence est fédérale, non québécoise.

26. Depuis les assouplissements de 2024, quel emprunteur échappe à une nouvelle simulation de crise ?

1. Celui qui transfère son prêt à l'échéance sans augmenter le capital ni l'amortissement
2. Tout emprunteur dont le prêt est assuré par la Société canadienne d'hypothèques et de logement
3. Tout emprunteur ayant déjà réussi une simulation de crise lors d'un dossier antérieur
4. Tout emprunteur qui demeure chez son prêteur actuel au moment du renouvellement

L'assouplissement apporté à la ligne directrice B-20 vise à rendre la concurrence possible à l'échéance sans forcer l'emprunteur à rester captif. Le renouvellement chez le même prêteur n'exigeait de toute façon pas de nouvelle qualification.

27. Que révèle le taux d'utilisation du crédit dans un dossier ?

1. Le nombre de demandes de crédit effectuées au cours de l'année
2. La part de la limite disponible réellement utilisée
3. La proportion des paiements effectués à temps depuis l'ouverture des comptes
4. La part du revenu consacrée au remboursement des dettes en cours

Une utilisation élevée signale une dépendance au crédit, indépendamment de la régularité des paiements. La compétence exigée par l'article 16 de la LDPSF suppose de savoir expliquer cet indicateur au client.

28. Quel effet ont plusieurs demandes de crédit rapprochées sur un dossier ?

1. Elles peuvent faire baisser le pointage
2. Elles sont sans effet, seules les demandes acceptées étant inscrites au dossier
3. Elles améliorent le pointage en démontrant l'activité financière du client
4. Elles sont automatiquement regroupées si elles portent sur un même produit

Le devoir d'information de la LDPSF impose d'expliquer cet effet avant de multiplier les demandes chez plusieurs prêteurs. Le regroupement des consultations existe chez certains bureaux, mais il n'est ni automatique ni universel.

29. Un client demande à son courtier de soumettre son dossier simultanément à six prêteurs pour comparer. Quelle mise en garde s'impose ?

1. Les consultations multiples laissent une trace
2. Aucune : plus le nombre de prêteurs sollicités est élevé, meilleur est le résultat obtenu
3. Une telle démarche est interdite par le Règlement sur l'exercice des activités des représentants
4. Le client doit obtenir l'accord écrit de chaque prêteur avant toute soumission

Le devoir d'information de la LDPSF impose d'expliquer cet effet et de proposer une démarche ordonnée, en présentant d'abord les prêteurs les plus pertinents. Aucune règle n'interdit de solliciter plusieurs prêteurs.

30. Combien de temps une faillite libérée demeure-t-elle généralement inscrite au dossier de crédit ?

1. Plusieurs années après la libération
2. Jusqu'au remboursement complet des dettes visées par la faillite
3. Six mois à compter de la date de la libération du failli
4. Elle n'est jamais inscrite au dossier de crédit d'un particulier

La mention persiste bien au-delà de la libération, ce qui pèse sur l'accès au financement pendant des années. La compétence exigée par l'article 16 de la LDPSF suppose d'annoncer cette réalité plutôt que de la découvrir en cours de dossier.

31. Un client conteste une inscription qu'il estime erronée dans son dossier de crédit. Que doit lui expliquer le courtier ?

1. Que le courtier peut lui-même corriger l'inscription auprès du bureau de crédit
2. Que seule une décision judiciaire peut faire modifier un dossier de crédit
3. Qu'il peut exercer un droit de rectification auprès de l'agent de renseignements et documenter sa demande
4. Que la contestation n'a aucun effet et qu'il faut attendre la radiation automatique

La Loi sur la protection des renseignements personnels dans le secteur privé ouvre un droit de rectification lorsque le renseignement est inexact, incomplet ou équivoque. Le courtier oriente et documente, il ne corrige pas lui-même.

32. Quelle différence sépare la capacité de payer de la volonté de payer ?

1. La capacité est un critère légal, la volonté un critère purement commercial
2. La capacité concerne le revenu, la volonté concerne la valeur de l'immeuble
3. La capacité est évaluée par le courtier, la volonté par l'assureur de prêt
4. La capacité se mesure par les ratios, la volonté s'apprécie par l'historique de crédit

Les deux dimensions sont distinctes et un dossier peut échouer sur l'une en réussissant sur l'autre, ce que la ligne directrice B-20 du Bureau du surintendant des institutions financières reprend. La garantie constitue le troisième pilier de l'analyse.

33. Un client présente d'excellents ratios mais un dossier de crédit marqué par des recouvrements récents. Quelle est la démarche la plus utile ?

1. Soumettre le dossier tel quel au prêteur offrant le meilleur taux du marché
2. Documenter les circonstances, régulariser ce qui peut l'être
3. Omettre les recouvrements, les ratios suffisant à démontrer la capacité de payer
4. Orienter le client vers un prêteur privé sans autre analyse de sa situation

La compétence exigée par l'article 16 de la LDPSF suppose de préparer le dossier plutôt que de le soumettre en l'état, et l'intégrité interdit toute omission volontaire. Le prêteur privé n'est pas la seule solution pour un dossier imparfait.

34. Pourquoi le prêteur exige-t-il la preuve des sommes constituant la mise de fonds sur une période de plusieurs semaines ?

1. Pour établir la valeur nette du client au moment de la demande
2. Pour calculer le rendement de l'épargne accumulée par le client
3. Pour déterminer la prime d'assurance de prêt hypothécaire applicable
4. Pour vérifier que les fonds ne sont ni empruntés ni d'origine récente inexpliquée

L'historique du compte révèle un dépôt soudain, indice d'un prêt déguisé ou de fonds d'origine douteuse : le régime appliqué par le CANAFE et l'analyse du risque convergent ici. Le devoir d'information de la LDPSF impose de prévenir le client de cette exigence.

35. Un client compte utiliser une avance sur sa marge de crédit comme mise de fonds. Que doit expliquer le courtier ?

1. Que cette pratique est acceptée sans conséquence par tous les prêteurs
2. Que la source doit être déclarée et que la dette entrera dans le calcul des ratios
3. Que la source n'a pas à être divulguée si les fonds transitent par un compte d'épargne
4. Que le client doit rembourser la marge le lendemain du déboursé des fonds

Une mise de fonds empruntée reste une dette, et la taire au prêteur serait une manœuvre dolosive au sens de la LDPSF. Certains programmes l'acceptent, à condition qu'elle soit déclarée et intégrée aux ratios.