🏛️ Encadrement du courtage hypothécaire au Québec

1. Depuis quelle date le courtage hypothécaire est-il encadré par l'Autorité des marchés financiers plutôt que par l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec ?

1. Depuis le 1er mai 2020, date d'entrée en vigueur du transfert de la discipline
2. Depuis le 13 juin 2018, date de la sanction de la loi qui a réformé le secteur
3. Depuis le 1er janvier 2019, en même temps que la réforme du secteur financier
4. Depuis le 1er mai 2022, à l'issue d'une période transitoire de deux années

La loi qui a réformé le secteur financier a été sanctionnée en 2018, mais son effet sur cette discipline n'a joué qu'au 1er mai 2020 : c'est à cette date que le courtage hypothécaire est passé sous la Loi sur la distribution de produits et services financiers. Confondre la sanction d'une loi et son entrée en vigueur est l'erreur classique.

2. Quelle loi régit aujourd'hui l'exercice du courtage hypothécaire au Québec ?

1. La Loi sur le courtage immobilier, qui a conservé cette activité après la réforme
2. La Loi sur la distribution de produits et services financiers (RLRQ, c. D-9.2)
3. La Loi sur les entreprises de services monétaires, pour son volet crédit
4. La Loi sur la protection du consommateur, pour tout prêt consenti à un particulier

Le courtage hypothécaire forme désormais une discipline de la Loi sur la distribution de produits et services financiers (RLRQ, c. D-9.2), au même titre que l'assurance de personnes. La Loi sur le courtage immobilier continue de régir le courtage immobilier, mais plus le prêt garanti par hypothèque.

3. Un courtier hypothécaire certifié en 2018 par l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec veut savoir quel organisme reçoit désormais une plainte du public à son sujet. Que répondez-vous ?

1. L'Autorité des marchés financiers, qui inspecte, enquête et impose des mesures depuis le transfert
2. La Chambre de la sécurité financière, devenue compétente pour cette discipline lors du transfert
3. L'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec, tant que son ancien permis n'est pas expiré
4. Le Tribunal administratif des marchés financiers, qui reçoit directement les plaintes du public

Depuis le transfert, c'est l'Autorité des marchés financiers qui reçoit les plaintes, inspecte et enquête en courtage hypothécaire. Le Tribunal administratif des marchés financiers n'intervient qu'ensuite, saisi par l'Autorité : il n'est pas le guichet du public.

4. Quel énoncé décrit correctement la situation de la Chambre de la sécurité financière à l'égard du courtage hypothécaire ?

1. Elle exerce la surveillance déontologique de cette discipline depuis le 1er mai 2020
2. Elle partage la surveillance avec l'Autorité selon la valeur du prêt en cause
3. Elle n'encadre pas cette discipline : la déontologie et la formation continue relèvent de l'Autorité
4. Elle en assure uniquement la formation continue, sans aucun pouvoir disciplinaire

Le législateur n'a confié le courtage hypothécaire à aucune chambre : c'est l'Autorité des marchés financiers qui assume la déontologie, la formation continue et la discipline. La Chambre de la sécurité financière garde ses secteurs, dont l'assurance de personnes.

5. Selon l'article 11.1 de la LDPSF, le courtier hypothécaire est la personne physique qui se livre à une opération de courtage portant sur un prêt garanti par hypothèque immobilière :

1. à titre gratuit, dans le cadre d'un service d'accompagnement communautaire
2. pour son propre compte, dans le but de replacer ensuite le prêt auprès d'un tiers
3. pour autrui et contre une rémunération qui dépend de la conclusion du prêt
4. pour autrui, mais uniquement lorsque le prêteur est une institution fédérale

La définition de l'article 11.1 de la LDPSF repose sur trois éléments cumulatifs : agir pour autrui, être rémunéré en fonction de la conclusion du prêt, et poser une opération de courtage. Retirez-en un et l'activité sort du champ du certificat.

6. Une salariée d'une caisse propose à ses membres les prêts hypothécaires de sa seule institution et reçoit un salaire fixe. Doit-elle détenir un certificat en courtage hypothécaire ?

1. Oui, dès qu'une personne discute d'un prêt garanti par hypothèque avec un consommateur
2. Non, car elle agit pour son employeur prêteur et non pour autrui contre commission
3. Oui, parce que le prêt dont elle parle est garanti par une hypothèque immobilière
4. Non, parce que les institutions de dépôts échappent entièrement à toute réglementation

L'employé d'un prêteur qui offre les produits de son employeur n'agit pas pour autrui au sens de l'article 11.1 de la LDPSF, et sa rémunération ne dépend pas d'un courtage. Son institution reste encadrée, mais par un autre régime que celui de la distribution.

7. Un conseiller indépendant reçoit du prêteur une commission uniquement si le prêt hypothécaire qu'il a présenté est effectivement consenti à son client. Comment cette activité se qualifie-t-elle ?

1. Comme du démarchage financier, activité située hors du champ de la LDPSF
2. Comme un mandat de gestion, régi uniquement par le Code civil du Québec
3. Comme du courtage hypothécaire, les trois éléments de la définition étant réunis
4. Comme un service-conseil libre, puisque le client ne verse lui-même aucun honoraire

Le fait que le client ne paie rien ne change rien : l'article 11.1 de la LDPSF vise la rémunération qui dépend de la conclusion du prêt, quelle qu'en soit la source. Le conseiller agit pour autrui, il est payé au résultat, il pose des actes de courtage.

8. Qui délivre le certificat permettant d'agir comme courtier hypothécaire au Québec ?

1. L'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec
2. La Chambre de la sécurité financière
3. Le ministère des Finances du Québec
4. L'Autorité des marchés financiers, par discipline

L'article 12 de la LDPSF réserve l'exercice de la profession de représentant au titulaire d'un certificat délivré par l'Autorité des marchés financiers, et le courtage hypothécaire n'y fait pas exception. Aucun établissement de formation ne délivre de droit d'exercice.

9. Que dit l'article 12 de la LDPSF au sujet du titre de représentant ?

1. Le titre est libre, seule la perception d'une commission étant véritablement réglementée
2. Le titre peut être utilisé pendant la formation, si la mention de stagiaire est ajoutée
3. Nul ne peut agir comme représentant, ni se présenter comme tel, sans être titulaire d'un certificat
4. Le titre appartient au cabinet, qui l'attribue à ses employés par une clause du contrat

L'article 12 de la LDPSF interdit deux choses distinctes : agir comme représentant et se présenter comme tel. Une carte professionnelle annonçant le titre sans certificat contrevient donc à la loi, même si aucune transaction n'a suivi.

10. Le certificat délivré par l'Autorité en courtage hypothécaire autorise son titulaire à :

1. agir dans la discipline du courtage hypothécaire uniquement
2. vendre également l'assurance vie et invalidité liée au prêt qu'il place chez le prêteur
3. agir dans toute discipline financière, sous réserve d'une formation d'appoint reconnue
4. conseiller en placement lorsque son client refinance sa maison pour investir en bourse

Le Règlement sur la délivrance et le renouvellement du certificat de représentant organise la certification par discipline et par catégorie : celui du courtage hypothécaire n'ouvre aucune autre activité. Offrir de l'assurance suppose le certificat de la discipline d'assurance visée.

11. Quels examens de l'Autorité un candidat doit-il réussir pour obtenir un certificat de représentant en courtage hypothécaire ?

1. Les examens 16-116 et 16-611, qui portent sur la déontologie et sur l'opération de courtage
2. L'examen 16-117 seulement, puisqu'il couvre l'ensemble de la matière du programme
3. Les examens 16-116, 16-611 et 16-117, dans cet ordre imposé par la réglementation
4. L'examen 16-611 seulement, lorsque la formation suivie couvre déjà la déontologie

Le parcours d'entrée exigé par l'Autorité des marchés financiers repose sur deux compétences : le 16-116 pour la pratique professionnelle éthique et le 16-611 pour la réalisation d'opérations adaptées au client. Le 16-117 vise une autre situation, celle de la direction ou de l'exercice autonome.

12. Quelle note minimale l'Autorité exige-t-elle à chacun de ses examens de courtage hypothécaire ?

1. 50 %
2. 70 %
3. 60 %
4. 75 %

La note de passage annoncée par l'Autorité des marchés financiers pour ses examens de courtage hypothécaire est de 60 %. Ce seuil vaut pour chaque examen pris isolément : une bonne note à l'un ne compense jamais un échec à l'autre.

13. À quelle compétence correspond l'examen 16-611 de l'Autorité ?

1. Établir une pratique professionnelle éthique conforme aux règles encadrant le courtage
2. Assumer la gestion et la conformité d'un cabinet de courtage hypothécaire au Québec
3. Réaliser des opérations de courtage hypothécaire adaptées au client
4. Évaluer la valeur marchande d'un immeuble résidentiel avant d'en monter le financement

Le 16-611 porte sur la réalisation d'opérations adaptées à la situation et aux besoins du client, matière du manuel F-611 publié par l'Autorité des marchés financiers : cueillette, analyse, recherche de financement, présentation des offres et suivi. La compétence éthique relève du 16-116.

14. Quel manuel de préparation publié par l'Autorité correspond à l'examen portant sur la déontologie et la pratique professionnelle ?

1. Le guide F-117
2. Le manuel F-611
3. Le manuel F-116
4. Le guide de l'opération de courtage

L'Autorité des marchés financiers publie gratuitement les manuels de préparation à ses examens, et c'est le manuel F-116 qui couvre la déontologie et le cadre réglementaire. Le F-611 traite du processus de courtage, le guide F-117 s'adresse au dirigeant responsable.

15. Un candidat souhaite se présenter directement aux examens 16-116 et 16-611 de l'Autorité sans suivre le programme de qualification en courtage hypothécaire. Est-ce possible ?

1. Oui, l'Autorité n'exige aucune formation préalable pour ces deux examens
2. Oui, à la condition de détenir un diplôme universitaire dans une discipline financière
3. Non, une formation minimale reconnue est exigée avant de se présenter à ces deux examens
4. Non, sauf si le candidat détient déjà un permis délivré par l'organisme du courtage immobilier

Le Règlement sur la délivrance et le renouvellement du certificat de représentant combine formation minimale reconnue et examens : le candidat suit les modules F-116 et F-611 du programme de qualification avant de se présenter. Le cas du 16-117 est différent, puisqu'il se prépare seul.

16. Une candidate a réussi le 16-116 il y a plusieurs années et demande aujourd'hui son certificat. L'Autorité lui oppose la validité de ses examens. Que traduit cette exigence ?

1. Que la demande de certificat doit être présentée avant l'expiration de la validité des examens
2. Que tout candidat doit reprendre ses examens chaque année pour les maintenir valides
3. Que la note obtenue décroît avec le temps, selon un barème de vieillissement publié
4. Que seule la période probatoire, et non l'examen lui-même, a une durée de validité

La réussite d'un examen ouvre une fenêtre, pas un droit permanent : le Règlement sur la délivrance et le renouvellement du certificat de représentant impose de demander le certificat avant l'expiration de cette validité. Passé ce délai, il faut reprendre le processus d'examen.

17. Quelle est la durée de la période probatoire exigée du candidat au certificat de représentant en courtage hypothécaire ?

1. 4 semaines
2. 8 semaines
3. 26 semaines
4. 12 semaines

L'Autorité des marchés financiers fixe la période probatoire à 12 semaines, à raison d'un minimum de 28 heures de travail par semaine. Sa raison d'être est de faire passer les connaissances en pratique dans un contexte réel, sous surveillance.

18. Quel est le nombre minimal d'heures de travail par semaine exigé pendant la période probatoire en courtage hypothécaire ?

1. 20 heures
2. 24 heures
3. 28 heures
4. 35 heures

Le seuil hebdomadaire retenu par l'Autorité des marchés financiers est de 28 heures pendant les 12 semaines du stage. Un stage à temps très partiel ne satisfait donc pas à l'exigence, même si la durée totale en semaines est respectée.

19. Quel document l'Autorité délivre-t-elle au candidat pour la durée de sa période probatoire ?

1. Une attestation de formation continue
2. Un certificat probatoire
3. Une inscription temporaire de cabinet
4. Une autorisation de pratique restreinte au seul refinancement

Le stagiaire exerce sous couvert d'un certificat probatoire délivré par l'Autorité des marchés financiers, ce qui lui permet de poser des actes réservés sous surveillance. Il est alors couvert par l'assurance de son employeur et par le Fonds d'indemnisation des services financiers.

20. Un stagiaire en courtage hypothécaire titulaire d'un certificat probatoire demande s'il peut rencontrer seul un client et monter son dossier. Quelle réponse est exacte ?

1. Non, aucun acte réservé ne peut être posé avant l'obtention du certificat définitif
2. Oui, sans aucune restriction, le certificat probatoire ayant les mêmes effets qu'un certificat
3. Oui, il peut poser des actes réservés, mais sous la surveillance de son superviseur
4. Non, il peut seulement documenter les dossiers d'un représentant certifié, sans contact avec le client

Le certificat probatoire prévu par l'Autorité des marchés financiers n'est pas un statut d'observateur : il autorise l'exercice d'actes réservés, mais la supervision par un représentant certifié en est la condition. C'est cette supervision que l'Autorité vérifie au terme du stage.

21. Sur quelle durée s'étend une période de référence de formation continue obligatoire en courtage hypothécaire ?

1. 12 mois
2. 18 mois
3. 24 mois
4. 36 mois

Le Règlement sur la formation continue obligatoire des courtiers hypothécaires organise l'obligation sur une période de référence de 24 mois, ce qui permet d'étaler les unités sur deux années. Les unités excédentaires ne se reportent pas indéfiniment d'une période à l'autre.

22. À quoi correspond une unité de formation continue (UFC) reconnue par l'Autorité ?

1. À un examen de vérification des acquis réussi auprès d'un prestataire
2. À une journée complète de formation suivie en salle
3. À un module de dix heures de formation à distance
4. À une heure d'activité de formation reconnue

L'unité de formation continue équivaut à une heure d'activité reconnue par l'Autorité des marchés financiers, ce qui rend le calcul additif et vérifiable. Une demi-journée ne vaut donc pas une unité forfaitaire, mais le nombre d'heures qu'elle représente.

23. Quelle conséquence l'Autorité peut-elle tirer du défaut de satisfaire à l'obligation de formation continue ?

1. Une amende automatique équivalant au coût des unités de formation manquantes
2. Aucune conséquence, l'obligation étant purement incitative pour cette discipline
3. La radiation permanente du représentant de tout registre financier canadien
4. La suspension du droit d'exercice dans la discipline ou la catégorie en défaut

Le manquement au Règlement sur la formation continue obligatoire des courtiers hypothécaires n'est pas traité comme une dette : il peut mener à la suspension du droit d'exercice dans la discipline ou la catégorie en défaut. Le certificat subsiste, mais son titulaire ne peut plus s'en servir.

24. Un courtier hypothécaire a accumulé toutes ses unités de formation continue dans des matières générales de vente et de développement des affaires. Pourquoi cela peut-il poser problème ?

1. Parce qu'une portion des unités doit obligatoirement porter sur la conformité et sur la déontologie
2. Parce que les matières générales ne sont jamais reconnues par l'Autorité des marchés financiers
3. Parce que la formation doit obligatoirement être suivie en salle et non à distance
4. Parce que toutes les unités doivent provenir d'un seul et même prestataire reconnu

L'obligation ne se satisfait pas par un simple total : le Règlement sur la formation continue obligatoire des courtiers hypothécaires réserve une portion des unités aux matières de conformité et de déontologie. Un plan de formation purement commercial laisse le représentant en défaut.

25. Parmi les fonctions suivantes, laquelle n'appartient PAS à l'Autorité des marchés financiers en courtage hypothécaire ?

1. Délivrer les certificats de représentant aux candidats qui remplissent les conditions
2. Inspecter les cabinets et les représentants autonomes inscrits auprès d'elle
3. Tenir les examens qui mènent au certificat de la discipline
4. Fixer le taux d'intérêt des prêts hypothécaires offerts au public

La LDPSF confie à l'Autorité des marchés financiers l'encadrement des intermédiaires, non la tarification du crédit : les taux résultent du marché et de la politique de chaque prêteur. Certification, examens, inspection, enquête et mesures administratives relèvent d'elle.

26. Quel organisme rend les décisions demandées par l'Autorité lorsqu'elle veut faire sanctionner un courtier hypothécaire ?

1. Le comité de discipline de la Chambre de la sécurité financière
2. La Cour du Québec, division des petites créances
3. Le Tribunal administratif des marchés financiers
4. Le Bureau du surintendant des institutions financières

L'Autorité des marchés financiers enquête puis saisit le Tribunal administratif des marchés financiers, qui rend les décisions et impose notamment des pénalités administratives. Séparer l'organisme qui enquête de celui qui décide est une caractéristique du régime québécois.

27. Le Fonds d'indemnisation des services financiers indemnise le consommateur victime :

1. de toute perte de valeur subie sur un placement recommandé par un intermédiaire certifié
2. d'une hausse de taux survenue après la signature de son contrat de prêt
3. d'un conseil qui s'est révélé moins avantageux qu'une autre solution disponible
4. d'une fraude, d'une manœuvre dolosive ou d'un détournement de fonds

Le Fonds d'indemnisation des services financiers vise la malhonnêteté et non la déception : fraude, manœuvres dolosives et détournement de fonds commis par un intermédiaire dans la distribution. Une mauvaise performance ou un mauvais conseil relève d'autres recours.

28. Quel est le montant maximal d'indemnité que le Fonds d'indemnisation des services financiers peut verser par réclamation ?

1. 50 000 $
2. 200 000 $
3. 100 000 $
4. 500 000 $

Le maximum applicable au Fonds d'indemnisation des services financiers est de 200 000 $ par réclamation, et l'indemnité vise à rétablir la situation de la personne. Perte de valeur d'un placement, rendement non réalisé et perte de jouissance en sont exclus.

29. Un courtier hypothécaire monte le financement d'un immeuble commercial de vingt logements pour un investisseur. Cette opération est-elle visée par son certificat ?

1. Non, la réglementation ne vise que la résidence principale de l'emprunteur lui-même
2. Oui, la définition de l'article 11.1 ne distingue pas le résidentiel du commercial
3. Non, tout immeuble de plus de cinq logements relève du courtage immobilier
4. Oui, mais à la seule condition que l'investisseur soit une personne physique

L'Autorité des marchés financiers a écarté, lors du transfert, l'idée de distinguer le résidentiel du commercial que réclamait une partie de l'industrie : l'article 11.1 de la LDPSF vise le prêt garanti par hypothèque immobilière, sans seuil de logements.

30. Un courtier immobilier reçoit d'un courtier hypothécaire une somme pour chaque client qu'il lui adresse. Quelle qualification est la plus juste ?

1. Une entente d'indication de clients, qui doit être divulguée au client
2. Une commission de courtage hypothécaire, qui exigerait un certificat du courtier immobilier
3. Une opération interdite en toutes circonstances par la LDPSF et ses règlements
4. Un simple cadeau d'affaires, dépourvu de toute conséquence réglementaire

L'indication de clients n'est pas interdite, mais elle crée un intérêt financier que le client ne peut pas deviner : la divulgation exigée par le Règlement sur l'exercice des activités des représentants en fait une pratique transparente plutôt qu'un conflit dissimulé.

31. Le courtage hypothécaire est-il compatible avec l'exercice simultané du courtage immobilier ?

1. Non, les deux titres sont devenus incompatibles lors du transfert de 2020
2. Non, sauf autorisation particulière accordée dossier par dossier par l'Autorité
3. Oui, un seul permis de courtier immobilier couvrant désormais les deux activités
4. Oui, mais chaque activité exige son propre permis ou certificat et sa divulgation

Le double titre reste permis : le permis délivré sous la Loi sur le courtage immobilier pour l'un, le certificat de l'Autorité des marchés financiers pour l'autre. C'est le cumul dans une même transaction qui appelle une divulgation soignée du conflit potentiel.

32. Un prêteur privé confie à un courtier hypothécaire le soin de trouver des emprunteurs pour ses fonds, en le rémunérant à la conclusion de chaque prêt. Comment analyser la situation ?

1. Le courtier sort du champ de la LDPSF, puisqu'il agit pour le compte d'un prêteur
2. Le courtier doit renoncer à son certificat pour agir comme mandataire de ce prêteur
3. Le courtier demeure soumis à la LDPSF et doit divulguer ce lien d'affaires
4. Le courtier devient une entreprise de services monétaires assujettie à ce titre

Agir du côté du prêteur ne fait pas disparaître le courtage : l'opération porte toujours sur un prêt garanti par hypothèque immobilière au sens de l'article 11.1 de la LDPSF. Le lien avec ce prêteur devient en revanche un élément à divulguer aux emprunteurs sollicités.

33. Comment un consommateur peut-il vérifier qu'une personne détient bien un certificat en courtage hypothécaire ?

1. En consultant le registre des entreprises du Québec, qui recense les cabinets
2. En consultant le registre des représentants tenu par l'Autorité
3. En demandant une attestation à l'organisme de formation où le courtier a étudié
4. En vérifiant l'inscription du courtier auprès du prêteur qu'il propose

L'Autorité des marchés financiers tient un registre public des représentants certifiés, avec leur discipline et les conditions dont leur certificat est assorti. Un registre d'entreprises ou une attestation de formation ne dit rien du droit d'exercice actuel.

34. Que peut révéler la fiche d'un représentant au registre de l'Autorité, en plus de son droit d'exercice ?

1. Le montant des commissions qu'il a perçues au cours de l'année précédente
2. Le nom de tous les clients dont il a monté le dossier de financement
3. Les conditions, restrictions ou suspensions dont son certificat est assorti
4. Les taux hypothécaires qu'il est autorisé à offrir à sa clientèle

Le registre tenu par l'Autorité des marchés financiers a une fonction de protection du public : discipline visée, période de validité et, le cas échéant, conditions, restrictions ou suspensions. Données commerciales et renseignements sur les clients n'y figurent pas.

35. Une adjointe administrative non certifiée peut-elle appeler un client pour lui expliquer les avantages comparés de deux offres de prêt reçues ?

1. Oui, tant qu'elle ne signe elle-même aucun document au nom du cabinet
2. Oui, si le courtier valide ensuite par écrit le contenu de cet appel
3. Non, comparer et recommander des offres est un acte réservé au représentant
4. Non, sauf si elle détient une attestation de formation en courtage hypothécaire

La frontière ne passe pas par la signature mais par la nature du geste : l'article 12 de la LDPSF réserve au titulaire d'un certificat le fait de conseiller sur des offres et d'orienter un choix. Le personnel de soutien recueille des documents et transmet de l'information factuelle.