🛡️ Assurance de prêt hypothécaire, garanties et couvertures

1. Qui l'assurance de prêt hypothécaire protège-t-elle ?

1. L'emprunteur et sa famille, en cas de décès
2. L'emprunteur, contre la perte de son emploi
3. Le prêteur, contre le défaut de l'emprunteur
4. Le vendeur de l'immeuble, contre l'annulation de la vente

C'est la confusion la plus fréquente et la plus dommageable : l'assurance de prêt hypothécaire couvre le créancier, pas l'emprunteur. Le devoir d'information de la LDPSF impose de la dissiper explicitement.

2. Quels organismes offrent l'assurance de prêt hypothécaire au Canada ?

1. Uniquement la Société canadienne d'hypothèques et de logement
2. La Société canadienne d'hypothèques et de logement, Sagen et Canada Guaranty
3. Le Bureau du surintendant des institutions financières et les banques à charte
4. L'Autorité des marchés financiers et les coopératives de services financiers

Un assureur public et deux assureurs privés se partagent ce marché, avec des critères proches mais non identiques. Connaître ces différences relève de la compétence exigée par l'article 16 de la LDPSF.

3. Comment la prime d'assurance de prêt hypothécaire est-elle habituellement acquittée ?

1. Elle est prélevée sur chaque versement périodique du prêt
2. Elle est payée comptant à la signature de l'acte notarié
3. Elle est ajoutée au capital emprunté et amortie avec le prêt
4. Elle est retenue par le notaire à même la mise de fonds

Ajouter la prime au capital évite un déboursé immédiat, mais elle porte alors intérêt pendant toute la durée du prêt. Le devoir d'information de la LDPSF impose d'expliquer cette conséquence.

4. Comment la taxe applicable à la prime d'assurance de prêt est-elle traitée au Québec ?

1. Elle est acquittée par le prêteur pour le compte de l'emprunteur
2. Elle est ajoutée au capital comme la prime elle-même
3. Elle est payable comptant à la clôture
4. Elle est répartie sur les douze premiers versements du prêt

C'est une exigence de liquidités que le client découvre souvent chez le notaire : le devoir d'information de la LDPSF impose de l'annoncer dans le calcul des frais de clôture. La prime, elle, se finance.

5. De quoi dépend principalement le taux de prime d'assurance de prêt hypothécaire ?

1. De la durée du terme choisi par l'emprunteur
2. Du pointage de crédit de l'emprunteur
3. Du rapport prêt-valeur du financement
4. Du type de taux, fixe ou variable, retenu au contrat

Plus la mise de fonds est faible, plus le risque assumé par l'assureur est élevé et plus la prime croît. La Société canadienne d'hypothèques et de logement publie ses grilles selon ce seul paramètre principal.

6. Un prêt de 380 000 $ est assuré à un taux de prime de 4,00 %. Quel est le montant de la prime ?

1. 9 500 $
2. 15 200 $
3. 19 000 $
4. 3 800 $

380 000 multiplié par 0,04 donne 15 200 $, ajoutés au capital emprunté. Cette somme porte intérêt pendant toute la durée du prêt, ce que le devoir d'information de la LDPSF impose de signaler.

7. Un acheteur verse 5 % de mise de fonds sur un immeuble de 400 000 $ et la prime s'établit à 4,00 % du prêt. Quel sera le capital emprunté, prime comprise ?

1. 396 000 $
2. 380 000 $
3. 400 000 $
4. 395 200 $

Le prêt de base atteint 380 000 $, la prime 15 200 $, ce qui porte le capital à 395 200 $. Prévue par les programmes de la Société canadienne d'hypothèques et de logement, cette capitalisation fait que le client emprunte davantage que la valeur de son immeuble diminuée de sa mise de fonds.

8. Un prêt de 250 000 $ est assuré à 2,80 %. Quelle prime en résulte, et quelle taxe de 9 % s'y applique ?

1. 7 000 $ de prime et 630 $ de taxe ajoutés au capital
2. 7 000 $ de prime et 630 $ de taxe payable comptant
3. 2 800 $ de prime et 252 $ de taxe payable comptant
4. 7 000 $ de prime, la taxe étant assumée par le prêteur

250 000 multiplié par 0,028 donne 7 000 $, et 9 % de cette somme représente 630 $. Au Québec, la taxe sur la prime de la Société canadienne d'hypothèques et de logement se règle à la clôture alors que la prime se finance.

9. Le refinancement d'une résidence est-il admissible à l'assurance de prêt hypothécaire ?

1. Non, un refinancement n'est pas admissible à cette assurance
2. Oui, aux mêmes conditions qu'un achat avec mise de fonds réduite
3. Oui, mais uniquement auprès de la Société canadienne d'hypothèques et de logement
4. Non, sauf lorsque le rapport prêt-valeur dépasse 90 % de la valeur

L'assurance vise l'accès à la propriété, non le retrait de valeur nette : un refinancement doit donc rester sous le seuil de 80 %. Le devoir d'information de la LDPSF impose d'expliquer ce plafond avant de faire espérer une somme.

10. Un client assuré souhaite transférer son prêt chez un autre prêteur à l'échéance. Que devient l'assurance ?

1. Elle suit généralement le prêt, sans nouvelle prime
2. Elle est annulée et une nouvelle prime devient exigible chez le nouveau prêteur
3. Elle est remboursée à l'emprunteur au prorata de la période écoulée
4. Elle est transférée uniquement si les deux prêteurs y consentent par écrit

L'assurance se rattache au prêt, ce qui permet le transfert sans nouveau coût lorsque les paramètres demeurent inchangés. Une augmentation du capital ou de l'amortissement change en revanche l'analyse, et le devoir de conseil de la LDPSF impose de le vérifier avant le transfert.

11. Quelle limite d'amortissement s'applique généralement à un prêt assuré ?

1. La même limite que pour un prêt conventionnel non assuré
2. Aucune limite particulière au-delà de celle du prêteur
3. Une limite plus stricte que pour un prêt conventionnel
4. Une limite fixée librement par le prêteur pour chaque dossier

Les assureurs plafonnent l'amortissement pour contenir le risque, avec des exceptions ciblées selon les programmes en vigueur. Vérifier la règle applicable à la date du dossier relève de la compétence exigée par l'article 16 de la LDPSF.

12. Un client dispose de 20 % de mise de fonds mais son prêteur lui propose un taux plus bas sur un prêt assuré. Que faut-il vérifier ?

1. Si l'économie de taux dépasse le coût de la prime sur l'horizon réel du client
2. Si le client accepte de réduire sa mise de fonds sous les 20 % exigés
3. Si l'assureur accepte d'assurer un prêt dont la mise de fonds atteint 20 %
4. Si le prêteur consent à payer lui-même la prime d'assurance exigée

Le devoir de conseil de la LDPSF impose de comparer des coûts totaux, prime comprise, plutôt que des taux affichés. Le calcul dépend entièrement de la durée pendant laquelle le client conservera le prêt.

13. Que se passe-t-il si un prêt assuré tombe en défaut et que la vente de l'immeuble ne couvre pas la créance ?

1. L'assureur indemnise le prêteur et l'emprunteur est libéré de toute dette
2. L'assureur indemnise le prêteur et peut ensuite se retourner contre l'emprunteur
3. L'emprunteur reçoit une indemnité correspondant à sa mise de fonds perdue
4. Le prêteur assume seul la perte, l'assurance ne couvrant que les frais judiciaires

Le recours subrogatoire de l'assureur surprend les emprunteurs qui croyaient être protégés : le devoir d'information de la LDPSF impose de le dire. C'est le prolongement logique du fait que l'assurance couvre le prêteur.

14. Un client croit que l'assurance de prêt hypothécaire remboursera son prêt s'il perd son emploi. Que doit faire le courtier ?

1. Laisser le client dans cette croyance, qui le rassure sans conséquence
2. Rectifier immédiatement cette croyance
3. Confirmer partiellement, l'assurance couvrant certains cas de perte d'emploi
4. Renvoyer la question au prêteur, seul en mesure d'expliquer sa police

Laisser subsister une croyance fausse contrevient au devoir d'information de la LDPSF, même si le silence paraît confortable. Une assurance couvrant l'emprunteur existe, mais c'est un produit distinct et facultatif.

15. Qu'est-ce que l'assurance vie hypothécaire offerte par un prêteur ?

1. Une assurance obligatoire pour tout prêt garanti par hypothèque
2. Une police individuelle transférable d'un prêteur à l'autre
3. Une couverture collective dont le capital assuré décroît
4. Une garantie de remboursement offerte par l'assureur de prêt hypothécaire

Le capital suit le solde, si bien que la protection diminue alors que la prime demeure : c'est le point que le devoir d'information de la LDPSF commande d'expliquer. Cette couverture collective n'est pas transférable.

16. Quelle différence essentielle sépare une assurance vie individuelle d'une assurance collective offerte par un prêteur ?

1. L'individuelle couvre uniquement le solde du prêt hypothécaire du souscripteur
2. L'individuelle est toujours moins coûteuse que la collective offerte par le prêteur
3. L'individuelle est obligatoire lorsque le prêt est assuré par un assureur de prêt
4. L'individuelle est tarifée à la souscription et demeure transférable

Décrire ces différences relève du devoir d'information de la LDPSF : la tarification à la souscription évite le refus après sinistre, et la portabilité permet de conserver la couverture en changeant de prêteur. Ces différences relèvent du devoir d'information, même si la vente d'assurance suppose un certificat distinct.

17. Un courtier hypothécaire non certifié en assurance de personnes veut conseiller son client sur le choix d'une assurance vie. Quelle limite s'impose ?

1. Il ne peut pas offrir ni conseiller un produit d'assurance
2. Il peut conseiller librement, l'assurance étant liée au prêt qu'il a monté
3. Il peut conseiller à condition de ne percevoir aucune commission d'assurance
4. Il peut conseiller si le client renonce par écrit à toute réclamation

L'article 12 de la LDPSF réserve chaque activité au titulaire du certificat correspondant, sans égard à la rémunération. Le courtier peut renvoyer le client vers un représentant certifié, ce qui reste un service utile.

18. Un client demande à son courtier hypothécaire si l'assurance offerte par le prêteur est un bon choix. Que peut-il répondre sans excéder son certificat ?

1. Remplir la proposition d'assurance avec le client pour lui simplifier la démarche
2. Recommander la meilleure des deux options selon la situation du client
3. Refuser d'aborder le sujet, toute mention de l'assurance étant interdite
4. Expliquer les caractéristiques générales du produit

Décrire un mécanisme n'est pas conseiller un produit, mais recommander ou faire souscrire l'est : l'article 12 de la LDPSF trace la frontière. Se taire complètement serait à l'inverse un défaut de conseil sur une condition du prêt.

19. Que signifie une tarification effectuée au moment du sinistre plutôt qu'à la souscription ?

1. L'assureur vérifie l'admissibilité après le décès ou l'invalidité
2. L'assureur ajuste la prime chaque année selon l'âge de l'assuré
3. L'assureur calcule l'indemnité selon le solde du prêt au jour du sinistre
4. L'assureur exige un examen médical à chaque renouvellement du prêt

Une adhésion sans questionnaire complet reporte l'analyse au moment où la famille en a le plus besoin : c'est un risque particulier au sens du devoir de mise en garde de la LDPSF. La décroissance du capital est un défaut distinct.

20. Que couvre principalement une assurance de titres ?

1. Les vices cachés du bâtiment découverts après l'achat
2. Les vices de titres, certaines irrégularités
3. Le défaut de paiement de l'emprunteur envers le prêteur
4. Les dommages matériels causés à l'immeuble par un sinistre

L'assurance de titres protège contre des problèmes juridiques touchant les droits publiés au registre foncier affectant la propriété, ce qui la distingue nettement de l'assurance habitation. Elle est parfois acceptée en remplacement d'un certificat de localisation à jour.

21. Un vendeur ne possède qu'un certificat de localisation vieux de vingt ans. Quelle solution le prêteur peut-il accepter ?

1. Une assurance de titres, qui couvre certains risques liés à l'état des titres et des lieux
2. Une déclaration écrite du vendeur attestant l'absence de modification
3. Une évaluation municipale récente de l'immeuble visé
4. Une inspection préachat effectuée par un inspecteur en bâtiment

L'assurance de titres est fréquemment retenue pour éviter le délai et le coût d'un nouveau certificat, avec l'accord du prêteur et du notaire chargé de publier l'acte au registre foncier. Elle ne remplace toutefois pas une vérification des empiétements pour l'acheteur.

22. Qui peut être désigné comme bénéficiaire d'une assurance de titres ?

1. Le prêteur, l'acheteur, ou les deux
2. Uniquement le prêteur, l'assurance protégeant sa garantie
3. Uniquement l'acheteur, la police étant liée à la propriété
4. Uniquement le notaire, qui répond de la validité des titres

Il existe des polices distinctes pour le créancier et pour le propriétaire, avec des couvertures différentes. Le devoir d'information de la LDPSF impose de préciser laquelle est souscrite et ce qu'elle protège.

23. Que doit contenir la police d'assurance habitation exigée par le prêteur ?

1. Une couverture correspondant à la valeur marchande de l'immeuble financé
2. Une clause hypothécaire désignant le créancier
3. Une garantie contre le défaut de paiement de l'emprunteur
4. Une protection couvrant les frais judiciaires du créancier hypothécaire

La clause hypothécaire dirige l'indemnité vers le créancier à concurrence de sa créance, prolongeant la logique de la garantie du Code civil du Québec. La couverture vise la reconstruction, non le prix payé.

24. Un client veut assurer son immeuble pour le prix qu'il l'a payé plutôt que pour sa valeur de reconstruction. Quelle mise en garde s'impose ?

1. Le prix payé constitue toujours la bonne base d'assurance pour un immeuble
2. Une couverture insuffisante peut laisser le bâtiment non reconstruit
3. La valeur de reconstruction ne concerne que les immeubles commerciaux
4. Le prêteur accepte toute couverture dont le montant dépasse le prêt consenti

La valeur de reconstruction diffère souvent du prix payé, notamment parce que le terrain n'entre pas dans le calcul. Le devoir de mise en garde de la LDPSF vise ce type de risque particulier.

25. Quelle est la portée de l'engagement d'une caution dans un prêt hypothécaire ?

1. Elle devient copropriétaire de l'immeuble grevé par l'hypothèque
2. Elle garantit uniquement les versements de la première année du prêt
3. Elle peut être appelée à payer la dette
4. Elle est libérée dès que l'emprunteur a remboursé la moitié du capital

Le cautionnement du Code civil du Québec engage la caution sur son propre patrimoine, sans limite de temps autre que celle prévue à l'acte. Le devoir de mise en garde de la LDPSF impose d'expliquer cette portée.

26. Une caution demande à être libérée deux ans après la signature, l'emprunteur payant régulièrement. Que faut-il lui expliquer ?

1. La caution est libérée dès que l'emprunteur obtient un renouvellement
2. La caution est libérée de plein droit après vingt-quatre mois sans défaut
3. La caution peut se retirer en donnant un préavis écrit au prêteur
4. La libération suppose l'accord du créancier et n'est jamais automatique

Le Code civil du Québec ne libère pas la caution par l'écoulement du temps : seul le créancier peut y consentir ou l'extinction de l'obligation principale y met fin. Cette information aurait dû être donnée avant la signature.

27. Qu'est-ce qu'une cession de loyers consentie à un prêteur ?

1. Une obligation pour le locataire de payer directement le prêteur dès la signature
2. Une garantie permettant au créancier de percevoir les loyers en cas de défaut
3. Un transfert de propriété des logements loués au créancier hypothécaire
4. Une renonciation du propriétaire à augmenter les loyers de son immeuble

Le Code civil du Québec permet d'affecter les loyers à la garantie, ce qui donne au créancier une source de remboursement en cas de défaut. Le mécanisme ne joue qu'après un défaut, pas dès la signature.

28. Qu'est-ce qu'une mise en garantie de placement dans un dossier de financement ?

1. Un placement obligatoire que le client doit effectuer auprès du prêteur
2. L'affectation d'un placement du client à la garantie du prêt consenti
3. Une somme conservée par le notaire jusqu'au remboursement complet
4. Un dépôt versé à l'assureur de prêt hypothécaire à titre de franchise

Le placement mis en garantie permet parfois d'éviter une mise de fonds plus élevée ou d'obtenir de meilleures conditions. Le devoir d'information de la LDPSF impose d'expliquer que le client perd la libre disposition de ce placement.

29. Un client propose de mettre en garantie un placement plutôt que d'augmenter sa mise de fonds. Quelle analyse est attendue ?

1. Recommander systématiquement la mise en garantie, qui préserve l'épargne
2. Comparer le coût, la perte de liquidité
3. Refuser cette solution, aucun prêteur n'acceptant une garantie de ce type
4. Laisser le prêteur choisir la structure la plus avantageuse pour lui

Le devoir de conseil de la LDPSF impose de mesurer les effets réels : le placement reste immobilisé et le prêt demeure élevé. Certains prêteurs offrent cette structure, elle n'est ni universelle ni interdite.

30. Que permettent les programmes d'assurance destinés aux travailleurs autonomes ?

1. Assurer un prêt à ratio élevé malgré une démonstration de revenu non traditionnelle
2. Dispenser l'emprunteur de toute preuve de revenu au dossier
3. Réduire la prime d'assurance de prêt hypothécaire exigible
4. Supprimer l'application de la simulation de crise au dossier

Ces programmes acceptent d'autres démonstrations que l'avis de cotisation, souvent contre une prime plus élevée. Connaître leur existence relève de la compétence exigée par l'article 16 de la LDPSF.

31. Un client immigrant récemment arrivé demande si un programme particulier existe pour lui. Que peut répondre le courtier ?

1. Que le client doit d'abord obtenir la citoyenneté canadienne
2. Qu'aucun financement n'est possible avant trois ans de résidence au Canada
3. Que seul un prêteur privé peut financer un nouvel arrivant au pays
4. Que des programmes destinés aux nouveaux arrivants existent chez plusieurs prêteurs et assureurs

Des programmes tiennent compte de l'absence d'historique de crédit local, avec des exigences particulières de mise de fonds et de documentation. Le devoir de compétence de l'article 16 de la LDPSF suppose de les connaître.

32. Un client hésite entre 15 % et 20 % de mise de fonds sur un immeuble de 500 000 $. À 15 %, la prime est de 2,80 % du prêt. Quel coût de prime la mise de fonds de 20 % permet-elle d'éviter ?

1. 12 500 $
2. 14 000 $
3. 10 000 $
4. 11 900 $

À 15 % de mise de fonds, le prêt atteint 425 000 $ et la prime 2,80 % de cette somme, soit 11 900 $. À 20 %, aucune prime n'est due : le devoir de conseil de la LDPSF impose de chiffrer cet écart pour le client.

33. Un prêt assuré de 460 000 $ comporte une prime de 4,00 %. Quelle taxe de 9 % le client devra-t-il payer comptant à la clôture ?

1. 1 656 $
2. 18 400 $
3. 4 140 $
4. 1 380 $

La prime s'élève à 18 400 $ et la taxe de 9 % représente 1 656 $, payable à la clôture au Québec. Prévue par les programmes de la Société canadienne d'hypothèques et de logement, cette somme s'ajoute aux frais de notaire, aux droits de mutation et aux ajustements.

34. Un client dispose de 19 % de mise de fonds et hésite à emprunter 1 % de plus à un proche pour atteindre 20 %. Quelle analyse est attendue ?

1. Refuser toute mise de fonds provenant d'un emprunt auprès d'un proche
2. Recommander l'emprunt, l'économie de prime étant toujours supérieure
3. Comparer l'économie de prime et le coût réel de l'emprunt supplémentaire, en tenant compte de la divulgation exigée
4. Suggérer de présenter cette somme comme un don pour simplifier le dossier

Une somme empruntée doit être déclarée au prêteur et entre dans les ratios : la présenter comme un don serait une manœuvre dolosive au sens de la LDPSF. Le calcul comparatif reste néanmoins pertinent.

35. Quel rôle le courtier joue-t-il dans la souscription de l'assurance de prêt hypothécaire ?

1. Il présente le dossier au prêteur, qui soumet la demande à l'assureur
2. Il souscrit directement l'assurance auprès de l'assureur choisi
3. Il négocie le taux de prime avec l'assureur pour le compte du client
4. Il choisit l'assureur qui offrira les conditions les plus avantageuses

C'est le prêteur qui demande l'assurance et qui en est le bénéficiaire : le courtier prépare et présente le dossier. Le devoir d'information de la LDPSF impose d'expliquer ce circuit au client.