📜 Hypothèque, publicité des droits et recours du créancier

1. Comment le Code civil du Québec définit-il l'hypothèque ?

1. Une promesse de payer garantie par la signature d'un tiers
2. Un contrat par lequel le prêteur avance des fonds à un emprunteur
3. Un droit réel sur un bien affecté à l'exécution d'une obligation
4. Un privilège accordé par la loi à certains créanciers seulement

L'article 2660 du Code civil du Québec fait de l'hypothèque un droit réel sur le bien affecté, ce qui la distingue nettement du prêt lui-même. Le prêt crée l'obligation, l'hypothèque la garantit.

2. Que signifie le caractère accessoire de l'hypothèque ?

1. Elle ne peut porter que sur un bien accessoire de l'immeuble principal
2. Elle suit le sort de l'obligation garantie
3. Elle vient toujours après les autres garanties consenties au créancier
4. Elle ne produit ses effets qu'après le premier défaut de l'emprunteur

Le Code civil du Québec fait de l'hypothèque un accessoire de la créance : rembourser le prêt en fait disparaître la cause. La quittance doit néanmoins être publiée pour purger le registre foncier.

3. Que signifie le caractère indivisible de l'hypothèque ?

1. Elle ne peut grever qu'un seul immeuble à la fois
2. Elle ne peut être partagée entre plusieurs créanciers hypothécaires
3. Elle grève chaque partie du bien
4. Elle disparaît dès qu'une partie de la créance est remboursée

L'indivisibilité prévue au Code civil du Québec signifie qu'un remboursement partiel ne libère aucune portion du bien. C'est la raison pour laquelle une quittance partielle ne suffit pas à libérer un lot.

4. Quels droits l'hypothèque confère-t-elle au créancier ?

1. Le droit de suivre le bien en quelques mains qu'il soit
2. Le droit d'occuper l'immeuble dès la signature de l'acte notarié
3. Le droit de fixer unilatéralement le taux d'intérêt applicable
4. Le droit de vendre l'immeuble sans aucune formalité préalable

Le droit de suite et le droit de préférence forment le cœur de l'hypothèque selon le Code civil du Québec. L'exercice des recours suppose en revanche un préavis et des délais.

5. Quelle distinction le Code civil du Québec établit-il selon la source de l'hypothèque ?

1. L'hypothèque conventionnelle et l'hypothèque légale
2. L'hypothèque ouverte et l'hypothèque fermée
3. L'hypothèque publiée et l'hypothèque non publiée
4. L'hypothèque de premier rang et celle de second rang

Le Code civil du Québec distingue selon que l'hypothèque naît d'un contrat ou de la loi. Le rang, lui, découle de l'ordre d'inscription au registre foncier.

6. Qui peut bénéficier d'une hypothèque légale au Québec ?

1. Uniquement l'acheteur impayé d'un immeuble vendu à tempérament
2. Uniquement les institutions financières inscrites auprès de l'Autorité
3. Uniquement les créanciers ayant consenti un prêt garanti par un immeuble
4. Notamment l'État pour ses créances fiscales

Le Code civil du Québec réserve l'hypothèque légale à des créanciers déterminés, dont la créance est jugée digne d'une protection particulière. Ces hypothèques peuvent bouleverser le rang du prêteur.

7. Un entrepreneur impayé publie une hypothèque légale de la construction sur l'immeuble de votre client. Quelle est la conséquence pour le financement ?

1. Le prêt sera automatiquement consenti en second rang derrière l'entrepreneur
2. Aucune, l'hypothèque légale primant seulement les créanciers ordinaires
3. Le prêteur exigera sa radiation ou une retenue de fonds avant le déboursé
4. Le notaire pourra ignorer cette inscription si les travaux sont terminés

L'hypothèque légale de la construction prévue au Code civil du Québec est redoutable pour le créancier, car elle peut primer sa propre garantie. Sa radiation ou une retenue est donc la condition habituelle du déboursé.

8. Sous quelle forme l'hypothèque immobilière conventionnelle doit-elle être constatée ?

1. Par acte notarié en minute
2. Par acte sous seing privé signé devant deux témoins
3. Par écrit simple entre le prêteur et l'emprunteur
4. Par toute forme écrite, la publication suffisant à sa validité

L'article 2693 du Code civil du Québec exige la forme notariée en minute pour l'hypothèque immobilière conventionnelle. C'est ce formalisme qui explique le passage obligé chez le notaire.

9. Que signifie qu'un acte est reçu en minute ?

1. L'acte est publié au registre foncier le jour même de sa signature
2. L'acte est signé en présence de deux témoins et remis aux parties
3. L'acte est rédigé dans un délai très court avant la clôture
4. L'original demeure au greffe du notaire

La minute est l'original conservé par le notaire sous la Loi sur le notariat, ce qui garantit la conservation et l'authenticité de l'acte. La publication au registre foncier est une étape distincte.

10. Où l'hypothèque immobilière doit-elle être inscrite pour être opposable aux tiers ?

1. Au greffe du tribunal du district de l'immeuble
2. Au registre des droits personnels et réels mobiliers
3. Au registre des entreprises du Québec
4. Au registre foncier

Le Code civil du Québec organise la publicité des droits immobiliers au registre foncier, tenu par circonscription foncière. Le registre des droits personnels et réels mobiliers vise, lui, les biens meubles.

11. Qu'est-ce qui détermine le rang entre deux hypothèques grevant le même immeuble ?

1. Le montant respectif des créances garanties
2. La date de signature de chacun des actes notariés
3. L'ordre d'inscription au registre foncier
4. L'ancienneté de la relation entre le prêteur et l'emprunteur

Le Code civil du Québec fait de l'inscription le fait générateur du rang : entre deux créanciers, la date de publication tranche. C'est pourquoi le moment du déboursé et celui de la publication sont si étroitement liés.

12. Deux actes hypothécaires sont signés le même jour, mais publiés à des moments différents. Lequel prime ?

1. Celui qui a été inscrit en premier au registre foncier
2. Celui qui a été signé en premier devant notaire
3. Celui dont la créance est la plus élevée des deux
4. Celui du créancier institutionnel plutôt que du prêteur privé

L'inscription, et non la signature, fixe le rang selon le Code civil du Québec. La qualité du créancier n'entre pas en ligne de compte.

13. Que trouve-t-on à l'index des immeubles ?

1. Les droits publiés à l'égard d'un immeuble déterminé
2. L'évaluation municipale de l'immeuble et son numéro de matricule
3. La liste des propriétaires successifs depuis la construction du bâtiment
4. Le plan cadastral détaillé des lots de la circonscription foncière

L'index des immeubles regroupe, par lot, les droits publiés au registre foncier selon le Code civil du Québec. Le rôle d'évaluation et le cadastre relèvent d'autres registres.

14. Un client s'étonne qu'une hypothèque remboursée figure toujours à l'index des immeubles. Quelle est l'explication ?

1. L'hypothèque demeure inscrite parce que la quittance n'a pas été publiée
2. L'index conserve indéfiniment la trace de toutes les hypothèques publiées
3. Le registre foncier met plusieurs années à radier une inscription éteinte
4. L'inscription demeure jusqu'à la revente de l'immeuble par son propriétaire

L'hypothèque s'éteint avec l'obligation selon le Code civil du Québec, mais la radiation suppose la publication d'une quittance. La difficulté se révèle presque toujours au moment de vendre.

15. Sur quoi l'hypothèque immobilière s'étend-elle en principe ?

1. Sur le seul terrain, le bâtiment devant faire l'objet d'une garantie distincte
2. Sur le seul bâtiment, à l'exclusion du terrain sur lequel il repose
3. Sur l'immeuble, ses accessoires et ce qui s'y unit par accession
4. Sur les biens meubles garnissant l'immeuble au jour de la signature

Le Code civil du Québec étend l'hypothèque immobilière aux constructions et aux ouvrages qui s'unissent à l'immeuble. Les meubles relèvent d'une hypothèque mobilière distincte.

16. Un client agrandit sa maison après avoir consenti l'hypothèque. L'agrandissement est-il grevé ?

1. Non, seule la partie existante au jour de la signature étant visée
2. Oui, l'hypothèque s'étend à ce qui s'unit à l'immeuble par accession
3. Oui, mais uniquement si le prêteur a financé les travaux d'agrandissement
4. Non, sauf publication d'un acte modifiant l'hypothèque existante

L'accession prévue au Code civil du Québec fait entrer l'agrandissement dans l'assiette de la garantie. C'est aussi ce qui explique l'intérêt du prêteur pour la valeur de l'immeuble après travaux.

17. Le propriétaire d'un immeuble hypothéqué peut-il le vendre ?

1. Oui, et l'hypothèque s'éteint automatiquement à la vente
2. Non, la vente est interdite tant que le prêt n'est pas remboursé
3. Oui, mais l'hypothèque suit l'immeuble
4. Non, sauf autorisation écrite du créancier hypothécaire

Le droit de suite prévu au Code civil du Québec permet au créancier d'exercer ses droits même après la vente. En pratique, le prêt est remboursé et la quittance publiée à la clôture.

18. Un acheteur découvre après la vente qu'une hypothèque n'a jamais été radiée. Quelle est sa situation ?

1. L'acheteur devient personnellement débiteur de la créance garantie
2. L'hypothèque devient sans effet du seul fait du changement de propriétaire
3. L'immeuble demeure grevé et le créancier peut exercer ses droits
4. La vente est nulle de plein droit et l'acheteur récupère son prix

Le droit de suite du Code civil du Québec attache l'hypothèque au bien, non à la personne : l'acheteur subit la garantie sans devenir débiteur. C'est précisément le risque que l'examen des titres par le notaire vise à écarter.

19. Comment l'hypothèque s'éteint-elle ?

1. Uniquement par une décision du tribunal compétent
2. Uniquement par la vente de l'immeuble grevé
3. Uniquement par l'écoulement d'un délai de trente ans
4. Notamment par l'extinction de l'obligation garantie

Le caractère accessoire retenu par le Code civil du Québec fait disparaître l'hypothèque avec la créance. La radiation au registre foncier vient ensuite constater cette extinction.

20. Quel document permet de faire radier une hypothèque du registre foncier ?

1. L'avis de remboursement transmis par le prêteur à son client
2. La quittance publiée par le créancier
3. Le relevé de compte à solde nul remis à l'emprunteur
4. Le certificat de localisation mis à jour après remboursement

Le Code civil du Québec exige la publication d'un acte de radiation, généralement la quittance, pour purger l'inscription. Un relevé bancaire n'a aucun effet sur le registre foncier.

21. Combien de droits hypothécaires le Code civil du Québec met-il à la disposition du créancier ?

1. Cinq
2. Deux
3. Trois
4. Quatre

Le Code civil du Québec prévoit la prise de possession à des fins d'administration, la prise en paiement, la vente par le créancier et la vente sous contrôle de justice. Tous supposent un préavis d'exercice.

22. Quel droit hypothécaire permet au créancier de devenir propriétaire de l'immeuble ?

1. La prise de possession à des fins d'administration
2. La prise en paiement
3. La vente sous contrôle de justice
4. La vente par le créancier lui-même

La prise en paiement prévue au Code civil du Québec transfère la propriété au créancier et éteint l'obligation. Les autres recours visent l'administration ou la réalisation du bien.

23. Quel est l'effet de la prise en paiement sur la dette de l'emprunteur ?

1. Elle transforme la dette en obligation personnelle non garantie
2. Elle laisse subsister le solde impayé, que le créancier peut réclamer
3. Elle suspend l'obligation jusqu'à la revente de l'immeuble par le créancier
4. Elle éteint l'obligation, même si la valeur de l'immeuble est inférieure à la créance

Le Code civil du Québec attache un effet extinctif à la prise en paiement : le créancier prend l'immeuble et renonce au solde. C'est ce qui explique qu'il préfère parfois la vente.

24. Un immeuble vaut moins que la créance et le créancier hésite entre la prise en paiement et la vente. Que doit-il considérer ?

1. Les deux recours produisent exactement les mêmes effets juridiques
2. La prise en paiement est plus rapide et rapporte toujours davantage
3. La vente éteint la créance quel que soit le prix obtenu
4. La prise en paiement éteint la créance, la vente non

L'effet extinctif de la prise en paiement prévu au Code civil du Québec joue au bénéfice du débiteur lorsque l'immeuble vaut moins que la dette. La vente laisse au contraire subsister un solde éventuel.

25. Que doit faire le créancier avant d'exercer un droit hypothécaire ?

1. Aviser l'assureur de prêt hypothécaire de son intention
2. Obtenir un jugement du tribunal autorisant le recours envisagé
3. Mettre l'immeuble en vente par l'entremise d'un courtier immobilier
4. Inscrire un préavis d'exercice et le signifier au débiteur

L'article 2757 du Code civil du Québec impose l'inscription du préavis et sa notification préalable. C'est cette formalité qui ouvre le délai de délaissement.

26. Que doit contenir le préavis d'exercice d'un droit hypothécaire ?

1. Le défaut reproché, le rappel du droit d'y remédier
2. Uniquement le montant total de la créance en capital et intérêts
3. Uniquement la description de l'immeuble grevé par l'hypothèque
4. Uniquement l'identité du créancier et la date de l'inscription

L'article 2758 du Code civil du Québec énumère précisément ces mentions, dont l'omission peut vicier la procédure. Le rappel du droit de remédier au défaut en est l'élément le plus protecteur.

27. Quel délai s'applique au délaissement d'un bien immeuble après l'inscription du préavis ?

1. Trente jours
2. Soixante jours
3. Vingt jours
4. Quatre-vingt-dix jours

Le Code civil du Québec fixe à soixante jours le délai pour un immeuble, contre vingt jours pour un bien meuble. Ce délai court à compter de l'inscription du préavis au registre approprié.

28. Quel délai s'applique au délaissement d'un bien meuble ?

1. Vingt jours
2. Soixante jours
3. Dix jours dans tous les cas
4. Trente jours à compter de la signification

Le Code civil du Québec retient vingt jours pour un bien meuble, avec un délai plus court lorsque le créancier entend prendre possession du bien. La distinction entre meuble et immeuble commande toute la mécanique des délais.

29. Un débiteur reçoit un préavis d'exercice et veut conserver son immeuble. Que peut-il faire pendant le délai ?

1. Vendre l'immeuble sans l'accord du créancier hypothécaire
2. Contester le montant de la créance devant l'Autorité des marchés financiers
3. Remédier au défaut mentionné au préavis pour faire échec au recours
4. Attendre l'expiration du délai, qui fera tomber le préavis d'office

L'article 2761 du Code civil du Québec permet au débiteur ou à un tiers de faire échec au recours en remédiant au défaut et en payant les frais. L'expiration du délai produit au contraire l'effet inverse.

30. Un client demande à son courtier si un préavis d'exercice signifie qu'il a perdu sa maison. Quelle réponse est exacte ?

1. Oui, sauf si le créancier accepte volontairement de retirer son préavis
2. Oui, l'inscription du préavis transférant la propriété au créancier
3. Non : un délai court pendant lequel il peut remédier au défaut ou trouver une solution
4. Non, le préavis n'ayant aucune conséquence juridique sur l'immeuble

Le préavis prévu au Code civil du Québec ouvre un délai, il ne transfère rien : le débiteur conserve la faculté de remédier au défaut. Le professionnalisme exigé par l'article 16 de la LDPSF commande d'expliquer cette nuance sans dramatiser ni minimiser.

31. Qu'est-ce que le délaissement d'un bien grevé ?

1. L'abandon de l'immeuble au profit de la municipalité
2. La renonciation du débiteur à contester la créance réclamée
3. La remise du bien au créancier
4. La cession du bien à un tiers désigné par le créancier

Le Code civil du Québec distingue le délaissement volontaire et le délaissement forcé ordonné par le tribunal. Il ne s'agit pas d'un transfert de propriété, mais d'une remise de la détention pour permettre l'exercice du recours.

32. Un débiteur refuse de délaisser l'immeuble à l'expiration du délai. Que peut faire le créancier ?

1. Prendre possession de l'immeuble par ses propres moyens
2. S'adresser au tribunal pour obtenir le délaissement forcé
3. Vendre l'immeuble sans autre formalité aux enchères publiques
4. Inscrire un second préavis d'exercice au registre foncier

Le Code civil du Québec confie au tribunal le pouvoir d'ordonner le délaissement forcé, ce qui écarte toute exécution privée. Le créancier ne peut pas se faire justice lui-même.

33. Dans quel cas le créancier doit-il obtenir l'autorisation du tribunal pour prendre l'immeuble en paiement ?

1. Lorsque l'immeuble constitue la résidence principale du débiteur
2. Lorsque la créance dépasse la valeur marchande de l'immeuble grevé
3. Lorsque le débiteur a déjà acquitté la moitié ou plus de l'obligation au moment de l'inscription du préavis
4. Lorsque le débiteur est une personne physique et non une société

L'article 2778 du Code civil du Québec protège le débiteur qui a déjà payé une part substantielle de sa dette, sauf s'il délaisse volontairement le bien. C'est une mesure d'équité inspirée du droit de la consommation.

34. Un emprunteur a remboursé 148 000 $ sur une dette initiale de 280 000 $ au moment de l'inscription du préavis. L'autorisation du tribunal est-elle requise pour la prise en paiement ?

1. Oui, 148 000 $ représentent plus de la moitié de l'obligation
2. Non, 148 000 $ représentent moins de la moitié de l'obligation
3. Oui, mais uniquement si le débiteur s'oppose formellement au recours
4. Non, l'autorisation n'étant jamais requise en matière immobilière

La moitié de 280 000 $ vaut 140 000 $, et 148 000 $ la dépasse : l'article 2778 du Code civil du Québec s'applique. L'autorisation devient inutile si le débiteur délaisse volontairement le bien.

35. Un emprunteur a remboursé 96 000 $ sur une obligation de 240 000 $. L'article protégeant le débiteur s'applique-t-il à la prise en paiement ?

1. Non, cette protection ne visant que les obligations de moins de 100 000 $
2. Oui, tout remboursement partiel déclenchant cette protection
3. Non, 96 000 $ représentent 40 % de l'obligation, soit moins de la moitié
4. Oui, 96 000 $ dépassant le tiers de l'obligation initiale

96 000 divisé par 240 000 donne 0,40 : le seuil de la moitié fixé par l'article 2778 du Code civil du Québec n'est pas atteint. Le créancier peut donc procéder sans autorisation du tribunal.